A forte demanda por galpões logísticos de alto padrão continua pressionando o mercado brasileiro de armazenagem. Levantamento da Binswanger Brazil, consultoria especializada no segmento imobiliário corporativo, mostra que as pré-locações dos condomínios logísticos e industriais classes A e A+ previstos para entrega no terceiro trimestre já atingiram 70% da área disponível, o maior índice já registrado pela empresa. Ao mesmo tempo, o estudo aponta que Shopee e Mercado Livre concentraram nove das dez maiores locações de galpões realizadas no segundo trimestre, reforçando o protagonismo do comércio eletrônico na expansão da demanda por espaços logísticos.
Pré-locação de galpões logísticos alcança nível histórico
Segundo a Binswanger, o atual nível de pré-locação representa uma mudança importante na dinâmica do mercado. No encerramento do primeiro trimestre, os empreendimentos previstos para entrega entre abril e junho estavam com 39% da área previamente contratada. Agora, para os galpões que serão concluídos no terceiro trimestre, esse percentual chegou a 70%.
Para Simone Santos, sócia-diretora da consultoria, a antecipação tornou-se fundamental para empresas que buscam áreas bem localizadas e com especificações técnicas elevadas. “Ocupantes que não se planejarem com, pelo menos, 18 meses de antecedência não conseguirão encontrar espaços. O planejamento de alugar um galpão requer cada vez mais tempo”, afirma.
Na avaliação da executiva, esse cenário também reduz o risco dos empreendedores que desenvolvem projetos sem contratos assinados previamente. “Agora, é quase como ter um empreendimento ‘especulativo garantido’”, acrescenta.
Diante desse novo comportamento do mercado, a consultoria passou a incluir em seus estudos o valor pedido pelos empreendimentos ainda em construção. Considerando essa nova métrica, o preço médio solicitado para condomínios industriais e logísticos classes A e A+ no raio de 30 quilômetros da capital paulista atingiu R$ 49 por metro quadrado, incluindo o empreendimento da Brookfield no Aeroporto Internacional de Guarulhos. Quando considerados apenas os galpões já entregues, o valor médio da região é de R$ 37,26 por metro quadrado.
O levantamento também mostra que a combinação entre elevada demanda e baixa disponibilidade de grandes áreas continua reduzindo a vacância. No segundo trimestre, a taxa nacional caiu para 5,5%, o menor nível histórico registrado pela consultoria.
No mesmo período, o preço médio pedido chegou a R$ 30,37 por metro quadrado em todo o Brasil e a R$ 35,00 no Estado de São Paulo.
Entre abril e junho, foram entregues 628 mil metros quadrados de novos galpões no país. Já a absorção líquida — diferença entre contratações e devoluções de áreas — alcançou 1.039.970 metros quadrados, evidenciando a continuidade do aquecimento do mercado.
Shopee e Mercado Livre concentram as maiores locações do trimestre
O estudo da Binswanger também revela que o e-commerce segue como principal impulsionador da demanda por imóveis logísticos. Shopee e Mercado Livre responderam por nove das dez maiores locações de galpões realizadas no segundo trimestre.
A maior contratação foi feita pela Shopee, que alugou 106.499 metros quadrados no condomínio Marq Guarulhos III.
Na sequência aparecem duas operações do Mercado Livre: uma área de 164.665 metros quadrados no KSM LOG Guarulhos e outra de 64.665 metros quadrados no condomínio Markinvest.
A Shopee também ocupa a quarta e a quinta posições entre as maiores locações do período, enquanto o Mercado Livre aparece ainda na sexta, sétima, nona e décima colocações do ranking elaborado pela consultoria.
A única empresa fora do segmento de e-commerce presente entre as dez maiores operações foi a Leo Madeiras, responsável pela oitava maior locação do trimestre, ao contratar 37 mil metros quadrados no Condomínio Logístico RAF, em São Paulo.
Os dados reforçam que empresas de comércio eletrônico continuam liderando a expansão da demanda por áreas de armazenagem e distribuição, em um cenário de vacância reduzida, valorização dos ativos logísticos e necessidade crescente de planejamento antecipado para garantir espaços disponíveis.
