O mercado de condomínios logísticos no estado de São Paulo atravessa um momento de forte demanda aquecida e baixa disponibilidade de áreas, mas ainda se destaca pelos preços competitivos quando colocado lado a lado com importantes polos da América Latina.

De acordo com dados da Colliers, o preço médio de locação no mercado paulista situa-se em aproximadamente US$ 6,55 por metro quadrado ao mês. O patamar aproxima-se do verificado em Bogotá (US$ 6,70) e fica abaixo de praças como Lima (US$ 7,31) e Medellín, onde a média atinge US$ 8,45 por m² ao mês.

Escala, infraestrutura e alta demanda nos corredores

A atratividade paulista ganha destaque pela combinação de preços competitivos com uma infraestrutura logística robusta, somando cerca de 16,9 milhões de m² de inventário institucional.

O descompasso entre a oferta e a procura ficou evidente no segundo trimestre, quando a absorção bruta paulista alcançou cerca de 524,6 mil m² — quase o triplo dos aproximadamente 176 mil m² de novo inventário entregues no mesmo período. Esse cenário mantém pressionados os principais corredores logísticos do estado:

• Guarulhos: Registra taxa de vacância próxima de 1%.
• Barueri: Opera com índice de disponibilidade inferior a 2%.
• Cajamar: Conta com mais de 3 milhões de m² de inventário, mas também opera com disponibilidade reduzida.

Fatores de precificação na América Latina

Para Ricardo Betancourt, CEO da Colliers Brasil, o valor do aluguel imobiliário logístico não depende exclusivamente da relação entre oferta e procura, mas também de variáveis como escala de mercado, custos de desenvolvimento, quantidade de terrenos disponíveis, infraestrutura e maturidade regional.

Cidades como Medellín sofrem com limitações físicas e escassez de terrenos industriais, o que pressiona a média de preços em seu inventário de 1,07 milhão de m². Em Lima, o inventário Classe A alcançou cerca de 764 mil m² no primeiro semestre de 2026, mas a disponibilidade restrita a 3,5% mantém os preços em trajetória de alta. Bogotá também lida com oferta limitada e taxa de disponibilidade próxima de 4%.

“Quando uma empresa escolhe onde instalar um centro de distribuição, alguns centavos ou dólares por metro quadrado são apenas uma parte da equação. É preciso considerar acesso aos consumidores, rodovias, mão de obra, prazo de entrega e eficiência da operação”, pontua Ricardo Betancourt.

Impulsionado pelo e-commerce, operadores logísticos e empresas de bens de consumo, o mercado paulista vê desenvolvedores ativos e orienta empresas a anteciparem decisões sobre novos centros de distribuição. Esse movimento tende a valorizar mercados alternativos e regiões com boa infraestrutura e acesso a centros consumidores nos arredores da capital.