Empresas instaladas em condomínios logísticos e comerciais têm enfrentado um aumento de disputas judiciais causadas por falhas em contratos condominiais, cláusulas ambíguas e decisões administrativas tomadas sem respaldo jurídico. O problema afeta diretamente a previsibilidade operacional e financeira das companhias, sobretudo em ambientes que dependem de regras claras para manter a continuidade das operações.

Além disso, obrigações desproporcionais, alterações unilaterais de regras e ausência de revisão jurídica prévia têm provocado custos inesperados, insegurança e entraves operacionais. Em muitos casos, contratos, convenções e regulamentos internos são assinados sem análise técnica adequada, o que amplia os riscos para empresas que atuam em centros logísticos, polos industriais e complexos comerciais.

O avanço desse modelo de ocupação empresarial também contribui para o aumento dos conflitos. Segundo dados do Instituto Nacional de Condomínios e Apoio aos Condôminos (INCC), o número de condomínios no Brasil passou de 420 mil em 2016 para mais de 520 mil em 2024, crescimento de 23,8% em oito anos. Embora o levantamento inclua empreendimentos residenciais, o movimento acompanha a expansão de condomínios logísticos, galpões industriais e empreendimentos corporativos administrados sob gestão condominial.

De acordo com Marcelo Ciscato, sócio-fundador do Ciscato Advogados Associados, parte significativa dos problemas está relacionada à ausência de rigor técnico na elaboração dos documentos. “É comum que esses contratos sejam redigidos pelo próprio síndico, sem assessoria especializada, o que leva à inclusão de cláusulas imprecisas sobre responsabilidades, rateio de despesas e regras de funcionamento”, afirma.

O advogado destaca ainda que convenções e regulamentos internos costumam ser tratados como documentos secundários, mesmo impondo obrigações permanentes às empresas ocupantes. “O foco costuma recair sobre o contrato de locação ou de compra e venda, enquanto os documentos condominiais ficam à margem da análise jurídica, apesar de terem efeitos concretos e contínuos sobre a atividade empresarial”, explica.

Entre os principais pontos de atenção estão cláusulas que permitem alterações unilaterais de custos e normas internas, aplicação de penalidades sem critérios objetivos e repasses de encargos além da responsabilidade legal do ocupante. “É frequente, por exemplo, a imposição de regras internas criadas após a assinatura do contrato, como novas restrições de horários ou circulação de veículos, sem deliberação assemblear ou respaldo contratual, o que compromete a operação e pode gerar perdas significativas”, alerta Marcelo Ciscato.

Gestão condominial e contratos condominiais exigem revisão técnica

O cenário também é impactado pela diferença de qualificação entre administradores condominiais. Pesquisa Datafolha realizada para o Grupo Superlógica aponta que 46% dos síndicos atuam de forma profissional. Ainda assim, permanece relevante o número de gestores sem preparo jurídico adequado para conduzir decisões que impactam operações empresariais.

“O síndico possui poderes de gestão, mas precisa respeitar os limites da convenção e da lei. Medidas que alteram o funcionamento ou restringem a atividade econômica exigem base normativa clara e, quando necessário, aprovação em assembleia”, pontua o advogado.

Outro fator de risco envolve multas consideradas desproporcionais em contratos com renovação automática. Embora a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 1991) estabeleça critérios para rescisões contratuais, há situações em que penalidades permanecem inalteradas após a prorrogação do prazo inicial, o que pode ser interpretado como abusividade e acabar revertido judicialmente.

Além disso, a ausência de autorização do conselho ou de previsão orçamentária pode comprometer a validade de contratos assinados pelo síndico. Nesses casos, mesmo empresas atuando de boa-fé podem ser envolvidas em disputas internas do condomínio. “Esses vícios de representação trazem risco real de suspensão contratual, cobranças indevidas e paralisação de atividades”, afirma Marcelo Ciscato.

Segundo o especialista, a análise jurídica preventiva deve ocorrer antes da instalação da empresa no imóvel, mas também precisa acompanhar renovações, alterações e novas pactuações contratuais. “A atuação preventiva ainda é a melhor forma de mitigar litígios, reduzir custos e garantir estabilidade jurídica”.

Em empreendimentos empresariais de grande porte, como centros logísticos e galpões industriais, a fragilidade dos contratos condominiais pode afetar não apenas a operação diária, mas também processos de expansão, negociação e venda de ativos. “A falta de governança nos contratos condominiais afasta investidores, dificulta negociações e expõe a operação a passivos ocultos que poderiam ser evitados com uma estrutura documental sólida”, conclui.

Fundado em 1997, o Ciscato Advogados Associados atua na prestação de serviços jurídicos com foco em Direito Empresarial, com ênfase em consultoria preventiva e estratégica. O escritório possui atuação em áreas como Direito Administrativo, Licitações, Trabalhista Consultivo, Imobiliário, Criminal Econômico, LGPD, Compliance, Governança e Consultoria Societária. Com sede em Curitiba e atuação nacional, atende empresas de médio e grande porte dos setores industrial, de serviços, financeiro e público.