Ainda que pesem as incertezas quando à efetividade das medidas que dependem do governo federal, o otimismo atinge praticamente todos os entrevistados. Já com relação aos segmentos que mais têm utilizado estas instalações, destaques para o e-commerce e o varejo.
Pesquisas e indicadores diversos mostram que, mesmo durante a crise econômica, a busca por galpões logísticos continuou crescendo.
Dados compilados pela CBRE (Fone: 11 3186.3900), uma das principais consultorias internacionais especializadas no mercado de condomínios logísticos, confirmam o potencial de negócios do setor: atualmente, o Brasil conta com 1,4 milhão de metros quadrados construídos por ano, totalizando 625 galpões em todo o território nacional, um recorde na história deste segmento.
Já a pesquisa First Look, da JLL (Fone: 11 3043.6898), aponta que o mercado nacional de locação de condomínios logísticos de alto padrão apresentou recuperação em 2018 e tem possibilidades de bons negócios em 2019.
Ainda segundo a pesquisa, no ano passado, foram mais de 2 milhões de metros quadrados negociados, sendo 1,2 milhões de metros quadrados em absorção líquida, o dobro do que foi registrado em 2017. O indicador, que expressa a diferença entre áreas locadas e devolvidas, demonstra o crescimento da demanda e a expansão real do mercado.
Ações
Diante deste cenário, o que as empresas que atuam no segmento têm feito para suprir esta demanda, que deve crescer ainda mais com a recuperação da economia?
Apesar do foco da Alianza Investimentos Imobiliários (Fone: 11 3073.1516) continuar sendo os projetos estruturados, popularmente conhecidos como projetos de Build-To-Suit e Sale&Leaseback, onde a empresa faz o investimento na construção ou aquisição do ativo, já tendo a demanda e o contrato de locação atípico de longo prazo firmado com as grandes empresas, em 2018, a empresa, através de um Fundo gerido por ela própria, concluiu a aquisição de um relevante portfólio de galpões localizados em condomínios logísticos na região metropolitana de Recife, PE.
Victor Haim, gerente de Novos Negócios da Alianza, lembra que, com mais de 200.000 m² de área bruta locável, o portfólio apresenta, em sua maioria, imóveis 100% locados para grandes empresas através de contratos atípicos de locação, porém, conta ainda com alguns espaços vagos, com áreas a partir de 2.700 m² e até 20.000 m², em imóveis instalados em modernos condomínios logísticos, contando ainda com a possibilidade de operação cross-docking.
“Além disso, devemos iniciar, ainda no primeiro semestre de 2019, as obras do UrbanHub Guarulhos, SP, um condomínio logístico modular com área construída de aproximadamente 21.000 m². Localizado próximo à Rodovia Ayrton Senna, o empreendimento é composto por duas naves de aproximadamente 10.500 m², divididas em seis módulos cada. Com áreas a partir de 1.750 m² até 21.000 m², o empreendimento tem foco em atender operações de produtos de maior valor agregado, como empresas do setor de e-commerce e tecnologia, devido à proximidade da Capital”, diz Haim.
Também para atender essa demanda crescente, a GLP Brasil (Fone: 11 3500.3700) investiu, até o final de 2018, cerca de R$ 700 milhões em aquisição de novas áreas e desenvolvimento de novos empreendimentos para expandir seu portfólio no Brasil. “Temos três obras iniciadas com entrega no primeiro semestre deste ano, totalizando 260.000 m², e concluímos este ano mais 60.000 m² no GLP Imigrantes”, comenta Mauro Dias, presidente da empresa.
Ainda segundo ele, a GLP adquiriu dois milhões de metros quadrados de terrenos com potencial construtivo de 636.000 m² que serão desenvolvidos ao longo dos próximos anos, o que reforça o compromisso da empresa de continuar investindo no país em longo prazo. “Temos planos de continuar investindo na implantação de novos parques nos principais mercados brasileiros, onde vemos crescimento da demanda por instalações logísticas com alto percentual de eficiência”, completa Dias.
A LOG Commercial Properties – LOGCP (Fone: 0800 400.0606) vem, ano após ano, reduzindo sua vacância e expandindo seu portfólio nas diversas regiões do Brasil.
“Para 2019 não será diferente, continuaremos investindo em novos projetos e na expansão dos atuais em operação. Continuar lançando novos empreendimentos, expandir os condomínios que possuem área para isso, desenvolver novos Built-to-Suits (BTS) e pré-locações, que venham a ancorar o portfólio de projetos aprovados com terrenos já adquiridos, são os objetivos da LOGCP para os próximos anos. O nosso portfólio de aproximadamente 1,5 milhões de metros quadrados nos permite expandir de forma ágil, pois grande parte dele já está com projeto aprovado ou em fase final de aprovação”, comenta, agora, Guilherme Gramiscelli Trotta, gestor executivo comercial da empresa.
Por seu lado, Jadson Mendes Andrade, Head, South America – Market Research & Business Intelligence da Cushman & Wakefield (Fone: 11 3513.5464), lembra que, como consultoria multinacional do mercado imobiliário, estão atentos ao novo ciclo imobiliário. “Inicialmente estamos investindo no crescimento do nosso team de logística, tanto no âmbito comercial (Brokers), como em outras linhas de serviços da empresa: gerenciamento de propriedade, avaliação e pesquisa de mercado.”
A JLL também está investindo na plataforma industrial e de logística, acreditando na economia e no aumento da demanda por condomínios logísticos mais eficientes e bem localizados. “Estamos comercializando com exclusividade mais sete novos empreendimentos para locação, o que mais do que dobra nosso potencial de transações. Além de fazermos empreendimentos e adquirirmos terrenos para venda neste segmento”, comenta Ricardo Hirata, gerente de Locação Industrial da JLL.
Já a Retha Imóveis (Fone: 11 4777.9800), conta Marino Mário da Silva, está construindo 85.000 m² em Cajamar, SP, da maneira mais moderna e segura – localizado na Via Anhanguera, o empreendimento, enfatiza Mario, se destaca por ser um dos melhores polos logísticos.
Maurício Geoffroy, diretor da Bresco (Fone: 11 4058.4555), diz que, durante a crise, apesar da demanda mais baixa de maneira geral, negociaram com sucesso a locação de alguns de seus imóveis para empresas em processo de otimização e melhoria de qualidade de seus espaços. Com o início da recuperação econômica, a partir do segundo semestre de 2018, o número de demandas por espaços para locação aumentou de maneira significativa. “Com a formação de um banco de terrenos em localidades estratégicas, pretendemos acelerar a oferta de galpões prontos, bem como as possibilidades de construção sob medida”, completa Geoffroy.
Desempenho em 2019
“Na nossa base de dados com informações referentes ao quarto trimestre de 2018, a vacância Brasil fechou o ano em 21%. Para 2019, a expectativa é de queda. Com a melhora das condições econômicas e com o crescimento da atividade industrial no País, que vinha em um movimento refreado nos últimos anos, além da alta demanda para operações logísticas para atendimento às plataformas de e-commerce, acreditamos que poderá haver uma retomada do setor logístico. Nossos estudos demonstram que, para 2019, a vacância pode chegar a 19,6%, a depender da quantidade de novo estoque que for entregue ao longo do ano. A expectativa é que 926.000 m² novos sejam entregues, volume maior do que nos últimos dois anos. A queda na vacância deve se dar por conta do volume de Absorção Líquida esperado, de 959.000 m²”. A análise é de Nilton Molina Neto, CEO da Binswanger Brazil (Fone: 11 2985.1101), falando sobre o desenvolvimento do mercado e a taxa de vacância esperada para 2019.
Andrade, da Cushman & Wakefield, concorda com a perspectiva mais otimista para o setor em 2019, embora seus números sejam um pouco mais conservadores. “Por exemplo, o maior mercado de condomínios logístico do país, São Paulo. Esperamos que a vacância, que fechou em 21,40% no ano de 2018, fique entre 20% e 21% em 2019. Não vemos uma redução brusca na taxa de vacância devido ao incremento que estamos monitorando de novo estoque – praticamente deverá ser três vezes maior quando comparado com 2018.”
Contudo – prossegue Andrade –, devemos compreender que o cenário macroeconômico do país ainda está reagindo à crise econômica, aos percalços políticos e às oscilações nas decisões de aprovações em temas importantes como o da Previdência, Pacote de Desburocratização às empresas e Pacto Federativo, que visa reduzir de oito a nove os tributos que hoje não são compartilhados com estados e municípios e que passariam a ser compartilhados em um único imposto.
Entretanto, o mercado segue se aquecendo de uma maneira geral, os proprietários não se veem mais obrigados a reduzir os preços e a realizar concessões e carências muito grandes como visto em 2017 e 2018, fazendo com que os preços pedidos sofram ajustes ao longo deste ano. Além disso, novos inquilinos, como é o caso do setor de e-commerce, vêm crescendo no comércio nacional e, com isso, buscam mais espaços logísticos para suas operações. “Dessa maneira, o aumento da demanda e preços mais altos, com inquilinos dispostos a pagar por qualidade e eficiência nos empreendimentos, faz com que ocorra um desempenho melhor no mercado logístico próximo de grandes centros”, argumenta Andrade.
Guilherme Rossi, CEO da GR Properties (Fone: 11 3759.7250), também acredita que a taxa de vacância em 2019, para imóveis mais perto de São Paulo e com bom padrão construtivo, deve, sim, diminuir, em função da retomada da economia e do crescimento do PIB. Mas, ao concordar com este otimismo geral, Felipe da Silva Rodolpho, diretor técnico da Gibra Galpões Industriais do Brasil (Fone: 11 2626.7123), alerta que o País ainda depende de fatores de crescimento econômico e de reformas políticas para se obter um melhor desempenho – caso este fatores avancem positivamente, possivelmente o futuro deste mercado será promissor.
E Mário, da Retha, completa: tudo é atrelado à economia e o mercado está diretamente ligado ao crescimento da economia: se 2019 for mais otimista, o governo colaborar e nada for prejudicado, trazendo uma segurança para o empreendedor investir, essa perspectiva tende a melhorar.
“Sim, a perspectiva para o mercado de galpões é positiva. Independentemente do ritmo da recuperação da economia, as empresas devem continuar buscando as melhores soluções logísticas, que permitam a otimização de suas operações. Isso porque condomínios logísticos modernos proporcionam uma redução significativa nos custos operacionais e, também, ganhos em eficiência. Desta forma, a demanda por condomínios logísticos no Brasil não vem só do crescimento do consumo.”
Continuando em sua análise, Dias, da GLP Brasil, destaca que esse movimento “fly to quality” tem sido alavancado, principalmente, pelo e-commerce e pelo setor farmacêutico, que já representam, respectivamente, 35% e 9% de locações do portfólio da empresa no Brasil. “Comprovando essa tendência, tivemos dois anos seguidos de recorde em áreas locadas na GLP. No ano passado alcançamos nosso melhor resultado desde o início de nossas operações no Brasil: encerramos 2018 com 423 mil metros quadrados em novas locações, um crescimento de 56% quando comparado a 2017, e chegamos a uma taxa de ocupação de 94,27%. Ou seja: temos menos de 6% de vacância no nosso portfólio estabilizado.”
Trotta também acredita que 2019 será um ano melhor do que 2018 para o mercado como um todo. “E para a LOGCP, se repetirmos o desempenho dos últimos anos, estaremos satisfeitos. Para ilustrar melhor nosso último ano, chegamos ao menor nível histórico de vacância e recorde de absorção bruta total de ABL. É válido ressaltar que a expectativa do mercado em relação à pauta de reformas necessárias para o desenvolvimento do país é hoje, sem sombra de dúvidas, o principal fator motivador de crescimento.”
Este otimismo contagia Haim, da Alianza. Afinal, segundo ele, tendo em vista a retomada da economia, com base nas perspectivas de melhora do cenário político e macroeconômico, ainda que dependente de sinais mais evidentes quanto a aprovações de projetos significativos pelo Governo, este ano tem sido bastante animador, sendo possível sentir uma inicial retomada de projetos e busca de áreas para crescimento das operações das empresas, o que, juntamente com o menor número de entrega de novos projetos ao longo do ano, pode, sim, promover uma melhoria no cenário dos condomínios logísticos, com uma eventual redução das taxas de vacância, principalmente nas regiões próximas às grandes capitais.
“Estamos confiantes que a partir da implementação das reformas, o empresariado retomará a confiança, a economia voltará a ter perspectivas de crescimento mais consistentes e o mercado logístico desenvolver-se-á ainda mais”, comemora, também, Geoffroy, da Bresco.
Na visão da Brookfield Properties (Fone: 11 2540.9101), também há otimismo quanto à melhora do mercado, com base no potencial de crescimento da economia. “Também temos volume mais reduzido de metros quadrados entregues neste ano e o aumento do mercado de e-commerce como movimentos que sugerem a redução da vacância”, completa a resposta enviada pela empresa.
Precisão de entregas
Este otimismo todo nos faz pensar em qual é a previsão de entrega das empresas em 2019, em termos de metros quadrados e em quais localidades.
“Com a observação de que a Binswanger é uma empresa de intermediação e monitoramento de transações imobiliárias e não detém estoque, os números do mercado que acompanhamos mostram estar previsto que serão entregues cerca de 926.000 m² de empreendimentos logísticos no Brasil, com destaque para os quase 650.000 m² que estão sendo preparados no Estado de São Paulo”, aponta Molina Neto, da Binswanger (Ver a tabela).
Previsão Novo Estoque 2019
Estado Área (m²)
BA 38.760
CE 76.580
GO 10.548
MG 36.440
RJ 79.837
SC 35.000
SP 648.677
Total Geral 925.842
Andrade, da Cushman & Wakefield, estima que os empreendedores deverão entregar nos principais mercados os seguintes números: entre 620.000 e 640.000 metros quadrados no Estado de São Paulo e cerca de 110 a 130.000 m² para o Estado do Rio de Janeiro.
No caso da GLP Brasil, no primeiro semestre de 2019 serão 260.000 m² em novas entregas, além da recente conclusão do galpão de 60.000 m² no GLP Imigrantes. São 150.000 m² do GLP Cajamar II, SP, um galpão com 50.000 m² no GLP Gravataí, RS, e mais quatro galpões no GLP Guarulhos, SP, que somam 61.000 m². Por seu lado, a JLL entregará 644.000 m² no Brasil, com destaque para São Paulo e Rio de Janeiro, que devem ser responsáveis por mais de 80% das entregas. E a LOGCP entregará, em 2019, 170.000 m² de ABL distribuídos no Nordeste, em Minas Gerais e no Paraná – 72% deste total de entrega já estão contratados. Já as entregas da Retha devem somar 85.000 m² só em São Paulo, até o final deste ano.
Geoffroy lembra que a Bresco possui um terreno em Itupeva, SP, com aproximadamente 200.000 m² onde irá erguer, seja no modelo Build-To-Suit ou especulativo para locação, um empreendimento logístico triple A com área total construída de aproximadamente 85.000 m², em um único galpão, cujas obras iniciarão ainda em 2019.
“Seguindo com as entregas no Parque Corporativo Bresco Viracopos, iniciamos a construção do E1, primeiro edifício de escritórios totalmente sustentável e tecnológico, com 6.200 m² de área locável e módulos a partir de 250 m². Ainda em Campinas, SP, com o sucesso do G1, daremos início à construção do G2, galpão logístico com qualidade triple A e que contará com uma área locável de aproximadamente 50.000 m² em formato cross-docking. Também está prevista uma expansão de 12.000 m² no Bresco Contagem para locação por terceiros e entregaremos em agosto de 2019 o Build-To-Suit para a BRF de um galpão totalmente refrigerado, com área de aproximadamente 25.000 m², na cidade de Londrina,PR”, relaciona o diretor da Bresco.
Segmentos
Algumas indicações já foram dadas nos comentários anteriores, mas é interessante se aprofundar no assunto: Quais os principais segmentos envolvidos nas transações em 2018? E nesse primeiro semestre de 2019? Quais as razões?
No caso dos apontamentos da JLL, estes segmentos são bem destacados. Em 2018, os que mais se movimentaram no Estado de São Paulo foram: 1) atacado, varejo e distribuidores (36%); 2) indústrias (33%); Operadores Logísticos e transportadoras (27%). Os outros 4% foram fragmentados. Para o Estado do Rio de Janeiro, a ordem permaneceu a mesma, só que com diferentes porcentagens: 1) atacado, varejo e distribuidores (44%); 2) indústrias (32%); Operadores Logísticos e transportadoras (22%). Os outros 3% foram fragmentados.
O gerente de Novos Negócios da Alianza diz que observaram uma grande movimentação e expansão das operações das empresas de bens de consumo e e-commerce, com grandes locações feitas por importantes empresas do setor, como Mercado Livre, Magazine Luiza, Unilever, GPA, entre outras. “Com o aumento no consumo e a mudança na perfil de compras pelos consumidores, que cada vez mais vêm utilizando os serviços de e-commerce e compras online, vemos que estes são setores com grande potencial de crescimento e que devem se manter ativo na busca e locação de espaços logísticos, principalmente nas regiões próximas às grandes cidades”, avalia Haim.
No caso da Cushman & Wakefield, os principais segmentos apontados no que se refere às transações em 2018 foram o varejo, envolvendo empresas como Assaí e o GPA. No setor de e-commerce, há exemplos como o Mercado Livre e a Amazon, que contrataram e ocuparam grandes áreas para suprir sua atual expansão.
Ainda de acordo com Andrade, em 2019 o setor de maior destaque nas transações até o momento é o logístico. “A presença dos setores varejista e logístico entre as maiores transações reflete justamente nos maiores ocupantes logísticos do país atualmente, os quais estão constantemente demandando mais espaços. Já o e-commerce representa um setor que vêm crescendo muito, com ótimas perspectivas de continuar seu crescimento em 2019 no Brasil, principalmente porque buscam espaços próximos aos grandes centros de consumo para uma maior rapidez e eficácia na entrega de seus produtos ao consumidor final”, completa o executivo da Cushman & Wakefield.
E Molina Neto, da Binswanger, diz que os segmentos de transporte e logística e de varejo foram os destaques em 2018. Juntos, representam hoje 50% da ocupação nacional. O CEO da Binswanger lembra que, historicamente, sempre estes foram os segmentos com maior representatividade no mercado logístico. Mas vale lembrar que o varejo tem aumentado sua participação em virtude do aumento de operações voltadas para o e-commerce.
“Destacamos o mercado de varejo e, também, o setor de transportes logístico como principais transações no ano passado. Esses setores se mantêm em crescimento no primeiro semestre de 2019”, completa o relatório da Brookfield Properties.
Neste mesma linha segue Geoffroy, da Bresco. Ele destaca o varejo e, sobretudo, o e-commerce, bens de consumo, papel e celulose, automotivo e aviação. “Esperamos aumento da demanda das empresas dos segmentos de varejo, sobretudo relacionado ao comércio eletrônico, bem como de empresas de tecnologia.”
Com a tendência na diminuição das lojas físicas e o aumento do espaço nos centros logísticos, em 2018 houve grande expressão no segmento do varejo, impulsionado pelo comércio eletrônico. “Já em 2019, manteve-se a tendência deste segmento e observou-se também uma demanda pelo sistema de logística reversa, a qual tem sido motivada por questões ambientais e de preocupação com o ciclo de vida dos produtos”, acrescenta Rodolpho, da Gibra.
De fato, segundo Dias, da GLP Brasil, durante o ano passado, setores que tradicionalmente são grandes ocupantes de galpões logísticos, como varejo, bens de consumo e Operadores Logísticos, mantiveram um bom volume de novas contratações. No entanto, o grande impulso para o crescimento na demanda veio do e-commerce e do setor farmacêutico. “Essa tendência tem se mantida neste início de ano, devido às necessidades de ambos os setores, que demandam entregas rápidas, infraestrutura completa para armazenamento de seus produtos e galpões que possam ser adaptados para receber suas operações com o máximo de eficiência.” Além dos Operadores Logísticos, Rossi, da GR Properties, aponta a distribuição própria como importantes usuários dos condomínios em 2018, em busca de otimização de custos e eficiência (menor custo) em trabalhar com Operador Logístico.
Trotta, da LOGCP, também aponta que os principais segmentos envolvidos nas transações de 2018/2019 são o e-commerce, farmacêutico e cosméticos. Segundo ele, é importante frisar que os setores de transportes e Operadores Logísticos sempre representaram e continuarão a representar um importante segmento de ocupantes dos parques logísticos.
“Áreas de tecnologia, hospitalar e fármaco são setores do mercado que são menos vulneráveis à crise, e acabam se mantendo sempre em alta, diferente do varejo, que sofre muito com a crise”, conclui Mário, da Retha.
Veja a continuação desta matéria na revista Logweb Digital número 29, de abril de 2019. Em www.logweb.com.br – “Revista”:
- Os lugares mais valorizados do mercado hoje para a instalação de condomínios logísticos.
- Falta de áreas para locação nestas regiões mais valorizadas, com o aumento da procura.
- As novas regiões onde os condomínios logísticos estão avançando.
- Além do preço e da localização, fatores determinantes para a tomada de decisão dos clientes na escolha do condomínio logístico.
