O mercado logístico brasileiro de real estate logístico e industrial encerrou 2025 em um dos ciclos mais aquecidos da última década. O movimento foi impulsionado principalmente pela expansão das compras online, pelo avanço dos operadores logísticos e pela crescente exigência por prazos de entrega reduzidos. De acordo com levantamento do Grupo EREA, o estoque total nacional alcançou 43,7 milhões de metros quadrados, enquanto a taxa de vacância atingiu o patamar mínimo histórico de 7,3%, evidenciando forte absorção e uma oferta ainda limitada.
Esse ambiente sustentou a valorização dos ativos e o desempenho dos fundos imobiliários do segmento. Ao longo de 2025, as cotas dos FIIs logísticos registraram valorização média de 30%, apoiadas pela combinação de baixa vacância, contratos de longo prazo e maior previsibilidade de receitas. Com fundamentos considerados sólidos, o setor passou a ser visto como alternativa defensiva por investidores que buscam renda recorrente, mesmo diante de um cenário macroeconômico mais desafiador.
A dinâmica de ocupação reforça o protagonismo do e-commerce e da logística integrada. Somente em 2025, esses dois segmentos responderam por 64% da Área Bruta Locável (ABL) locada no país. Segundo Leandro Bassoi, CEO do Grupo EREA, a tendência deve se manter. “A expectativa para 2026 é que o e-commerce amplie sua participação, com crescimento estimado de 10% no faturamento, enquanto os 3PLs devem manter sua relevância, com expansão de cerca de 4,3%. Esses movimentos refletem a consolidação das compras online e a exigência por prazos mais curtos”, afirma.
Nesse contexto, ganha relevância a logística de last mile, especialmente em raios de até 15 km e 30 km da capital paulista. Essas áreas concentram a demanda por centros de distribuição voltados a entregas rápidas e registram valores de locação acima da média nacional, além de maior liquidez e competitividade por ativos bem localizados.
Para 2026, a previsão de entrega de cerca de 3,2 milhões de metros quadrados de novo estoque tende a não acompanhar o ritmo da demanda. Com isso, a taxa de vacância deve permanecer abaixo de 8%, mantendo a pressão sobre os preços, sobretudo em ativos de alto padrão e em localizações estratégicas. A valorização dos aluguéis deve se concentrar em empreendimentos que oferecem infraestrutura tecnológica, eficiência energética, pátios amplos e maior flexibilidade construtiva.
A pressão por oferta é reforçada pelo aumento dos investimentos no setor. Segundo o Grupo EREA, o volume de capital destinado ao real estate logístico e industrial deve continuar crescendo em 2026, já que grande parte dos fundos pretende investir valores iguais ou superiores aos de 2025, refletindo a confiança no potencial estrutural do mercado e na resiliência de seus fundamentos.
Benchmark internacional reforça potencial estrutural de expansão do Brasil
No comparativo internacional, o Brasil ainda apresenta um mercado logístico em fase de amadurecimento. Atualmente, o país conta com aproximadamente 43,7 milhões de metros quadrados de ABL, enquanto o México soma cerca de 112,6 milhões de metros quadrados e os Estados Unidos aproximadamente 1,5 bilhão. Quando analisada a relação entre ABL e população, a oferta brasileira também se mostra mais restrita por habitante, indicando um descompasso estrutural entre o crescimento do consumo e a disponibilidade de infraestrutura logística moderna.
Além disso, enquanto mercados mais maduros já operam com redes consolidadas de centros de distribuição integrados ao last mile, o Brasil ainda passa por um processo de capilarização logística, especialmente fora dos grandes eixos metropolitanos. Esse cenário abre espaço para novos polos regionais, projetos built-to-suit e plataformas multiusuário, alinhados às demandas do e-commerce e da indústria.
