Marcio Siqueira é diretor-executivo de operações da Log Commercial Properties, ou Log CP, uma das líderes do setor de desenvolvimento, construção e administração de condomínios logísticos de alto padrão no Brasil, atuando desde a incorporação até a gestão dos empreendimentos.

Nesta entrevista exclusiva para a revista Logweb, ele fala sobre os projetos e outros assuntos relacionada à empresa, que já desenvolveu mais de 2 milhões de metros quadrados de ABL (Área Bruta Locável) e está presente em 22 cidades em todas as regiões do Brasil.

Para o futuro, a Log irá atingir um novo patamar de crescimento, com 500.000 m² de ABL por ano até 2028, o que representa mais de 2 milhões de ABL acrescentados ao portfólio. Acompanhe a entrevista.

Quais são as principais estratégias da Log para aumentar de tamanho nos próximos quatro anos? Como a empresa planeja atrair novos clientes e manter os existentes durante esse período de crescimento?

A estratégia de crescimento da Log para esta segunda fase de expansão nacional, que consiste em mais 2 milhões de metros quadrados até 2028, segue sendo a mesma utilizada no primeiro ciclo de expansão denominado “Todos por Um”, em que comercialmente usamos o nosso principal ativo para guiar nossas ações de expansão, ativo este que conhecemos de perto, os nossos clientes.

Temos aqui na companhia a certeza de que nossos clientes são um fator importante para a consolidação dos nossos empreendimentos e, consequentemente, na dificuldade na entrada de novos concorrentes nas regiões onde a Log atua. Com uma gestão comercial ativa em todas as fases da experiência de nossos clientes com as diversas área da companhia conseguimos ser assertivos na escolha de um primeiro ativo em uma determinada localidade ou até mesmo no desenvolvimento de um segundo ou terceiro Log em uma cidade onde já temos operação. Isso porque recebemos constantemente informações atualizadas do plano de crescimento de nossos clientes e, assim, conectamos essa informação com a estratégia de expansão de nossa empresa. Essa estratégia permite um índice de ocupação de nossos ativos superior a 70% ainda em fase de obra e, em muitos casos, atingindo 100% de ocupação antes mesmo da conclusão do ciclo construtivo. Por este motivo, não abrimos mão de ter equipe própria para a Gestão Comercial que conhece a fundo a estratégia de operação de cada cliente, em todas as cidades e regiões do Brasil.

Como parte deste plano de expansão, trabalhamos também com uma estratégia de venda de ativos que tem como meta principal a geração de valor para o acionista, alinhando a estrutura de capital com as necessidades e objetivos futuros. Esse tem sido um dos principais recursos que temos à nossa disposição para seguir em crescimento, em busca da meta que estabelecemos com nosso plano de expansão.

Além disso, temos fortalecido nossas relações com clientes, realizando pesquisas de satisfação constantes, a partir de um time que é dedicado a ouvi-los e entendê-los. Desta forma, a Log cresce atendendo as demandas, gerando confiança e agregando valor para nossos parceiros.    

Como a Log está se preparando para atender à crescente demanda por espaços logísticos, especialmente em regiões estratégicas? Quais mercados ou regiões específicas a Log considera mais promissores para expansão?

Entendemos que onde existem pessoas consumindo, é necessário existir um empreendimento Log conectando este mercado consumidor com as empresas fornecedoras e distribuidoras destes produtos. Desta forma, entendemos que todas as regiões do país são estrategicamente promissoras para o contínuo crescimento de nossa companhia.

Para entender corretamente a dinâmica de cada região e assertivamente escolher locais para desenvolvimento de novos ativos, além de contato constante e direto com os nossos clientes, possuímos, dentro da área comercial, uma equipe própria de inteligência de mercado que mapeia e acompanha diariamente os movimentos de diferentes mercados e de seus diversos players (concorrentes, desenvolvedores nacionais, galpões de rua e proprietários de terrenos). Essa célula gera para o time comercial uma enorme fonte de dados atualizados que norteiam o comitê de investimento da companhia na definição de sua estratégia de crescimento.

Como resultado atual deste profundo estudo de mercado com equipe própria, conseguimos entender que, hoje, o Nordeste e o Centro-Oeste são importantes regiões na absorção de novos espaços dentro de condomínios logísticos no Brasil. Desta forma, podemos afirmar que temos hoje um país demandando galpões em todas as capitais e em suas importantes regiões metropolitanas. O que antes era uma realidade no Sudeste (BH, SP e RJ), hoje é uma realidade nacional.

Como principal centro econômico do país, São Paulo tende a continuar sendo o Estado com maior demanda, mas existem outros grandes centros de consumo que precisam de infraestrutura adequada e que ainda não são atendidos adequadamente, os quais estamos buscando para desenvolver novos projetos.

Temos projetos relevantes que estão em andamento em capitais do Nordeste e Centro-Oeste, que têm o potencial de representatividade do PIB. Além disso, existem novos empreendimentos que estão sendo desenvolvidos e serão lançados em breve, em diferentes estados brasileiros.

Qual o papel da tecnologia e da inovação na estratégia de expansão da Log?

A promoção de inovação e novas tecnologias é um pilar estratégico em nossa companhia. Nós seguimos aprimorando nosso trabalho de transformação digital e, neste sentido, realizamos uma jornada de produção digital, para acelerar e consolidar esse trabalho. A partir daí, mapeamos oportunidades de melhoria nas áreas de processos, produtos, novos negócios e experiência do cliente.

Como consequência, desenvolvemos o Log Shop, nossa plataforma de conexão entre clientes e fornecedores, que funciona como um marketplace e disponibiliza produtos e serviços que podem ajudar no dia a dia das operações logísticas, por meio de uma página de e-commerce integrada. Além disso, criamos também o Logan, nosso assistente digital baseado em IA, capaz de interagir e resolver pedidos de maneira ágil em nossos canais de atendimento. Todos os nossos serviços digitais contam, ainda, com um protocolo robusto de segurança, que garante a proteção de dados e informações de ponta a ponta.

Como a empresa está abordando questões de sustentabilidade e eficiência energética em seus novos empreendimentos?

Nós trabalhamos com o comprometimento de aprimorar as nossas práticas sustentáveis e, por isso, buscamos ativamente ampliar o conhecimento, o engajamento e o desenvolvimento de soluções para garantir o equilíbrio entre desenvolvimento econômico, impactos socioambientais e uso de recursos naturais.

Pensando no gerenciamento de recursos energéticos, investimos na utilização de energia limpa em todos os nossos empreendimentos. Para isso, emitimos a certificação I-REC, atualizada de forma contínua e semestral, comprovando que toda a energia dos nossos empreendimentos é proveniente de fontes renováveis.

Contamos, ainda, com a certificação internacional Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) em três de nossos empreendimentos, que comprova a adoção das melhores práticas de gestão de recursos naturais e evidencia a melhoria no conforto dos colaboradores que irão trabalhar nos galpões, além dos aspectos de saúde e segurança de colaboradores e condôminos durante toda a vida útil desse ativo.

Vale destacar ainda que somos signatários do Pacto Global, da ONU, e do Hub ODS Minas Gerais, o primeiro hub regional do Pacto Global no mundo, além de fazer parte da Rede Desafio 2030, formada por empresas mineiras que partilham iniciativas para contribuir com os Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS) e a Agenda 2030 da ONU.

Entendendo a importância destes objetivos, iniciamos um estudo para identificar afinidades entre as ações e metas ESG da Log e as metas dos ODS. Essa avaliação permitiu mapear quais ODS são mais estratégicos para a companhia e estão mais alinhados ao nosso negócio, que nos possibilita contribuir de maneira mais concreta.

Para as comunidades locais, criamos o Log Social, um programa elaborado para oferecer capacitação básica e profissional gratuita aos colaboradores de clientes e moradores das comunidades do entorno dos nossos empreendimentos. Só em 2023, o Log Social foi responsável por executar cerca de 38 mil horas de aulas para públicos. A atuação contribui para a melhoria da qualidade de vida e gera oportunidades de crescimento profissional e de recolocação no mercado de trabalho.

Como a empresa pretende se posicionar diante das tendências de migração para Condomínios Logísticos?

Essa é uma tendência que, na verdade, já se tornou uma realidade. Após o período de pandemia, que estimulou as empresas a investirem em estruturas digitais e e-commerce, culminando na maior necessidade do aumento de estoques e maior local para armazenagem, o mercado de condomínios logísticos cresceu e se manteve aquecido.

Além disso, o movimento chamado “flight to quality”, em que empresas trocam instalações mais antigas e de estrutura mais defasada por condomínios logísticos modernos, está cada vez mais consolidado. Isso porque os empreendimentos Classe A são pensados e projetados para oferecer serviços completos, com capacidade de maximizar a eficiência das operações, reduzindo a necessidade de que as empresas precisem deslocar parte de sua inteligência para fatores que não contribuem efetivamente para seus respectivos negócios.

Diferente de armazéns de rua, que costumam ser menos seguros e não foram pensados para a complexidade das operações modernas, os condomínios logísticos são planejados para suprir as necessidades de armazenamento, movimentação e distribuição de mercadorias, por exemplo.

Nós estamos preparados para atender essa demanda. Nossa expectativa é que a soma destes fatores nos permita desenvolver projetos cada vez mais robustos e adaptáveis às demandas de nossos clientes, implementando o padrão Log de qualidade como uma referência no mercado. 

Quais são os principais desafios que a Log CP prevê enfrentar ao longo desse processo de expansão?

No mercado como um todo, ainda existem desafios a serem superados, que envolvem, especialmente, aspectos de infraestrutura. Por se tratar de um país de dimensões continentais, o Brasil ainda é carente de estruturas que atendam a logística moderna, já que, dos 170 milhões de ABL de galpões do país, apenas 18% são de empreendimentos Classe A, número muito pequeno para um país como o Brasil.

Temos observado um crescimento que varia entre 1 e 2 milhões por ano, número que poderia ser muito maior. Ainda assim, seguimos com boas perspectivas de crescimento, visando contribuir também com a expansão e melhoria da infraestrutura logística do país.