A crescente demanda por galpões de qualidade e bem localizados para armazenagem e distribuição de produtos tem se refletido no aumento do interesse de investidores – principalmente fundos – pela aquisição de ativos do segmento.
De janeiro a outubro de 2024, as operações de compra e venda de condomínios industriais e logísticos somaram R$ 4,64 bilhões, valor 66% superior aos R$ 2,80 bilhões do acumulado de todo o ano de 2023, segundo levantamento da Binswanger Brasil, empresa especializada em transações, assessoria, consultoria e gerenciamento de galpões e imóveis B2B.
Até outubro, a área comercializada chegou a 1.470.511 metros quadrados, ante os 987.245 metros quadrados de 2023. O crescimento expressivo das operações se justifica tanto pela procura atual por áreas de galpões quanto pela demanda futura esperada frente à continuidade da expansão do e-commerce e do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro. E a expansão ocorre apesar de a alta da Selic dificultar a captação de recursos por fundos imobiliários – no primeiro semestre, o mercado estava mais aberto às ofertas para levantar capital, mas mudanças do ambiente macroeconômico deixaram investidores mais cautelosos.
Chama a atenção também que o preço médio do metro quadrado vendido foi de R$ 3.388,43, em 2024, ou seja, 20% superior ao valor médio por metro quadrado transacionado em 2023, de R$ 2.812,82, conforme o levantamento da Binswanger. Para esse incremento, contribuíram os aumentos dos valores médios pedidos por metro quadrado locado que vêm ocorrendo – no terceiro trimestre, pela primeira vez, a barreira de R$ 26 foi superada, com o preço médio alcançando R$ 26,35.
De janeiro a outubro, os maiores compradores de ativos de condomínios industriais e logísticos foram BTG Pactual, XP, Pátria, Mauá Capital e Capitânia. Na ponta vendedora, destacaram-se Alianza, Blue Macaw, Bresco, Brookfield e BTG, de acordo com a pesquisa da Binswanger. Em 2023, BTG, Pátria, JBS, Emergentcold LatAm e Inter lideraram o ranking dos compradores, enquanto Alvoar Lácteos, Bresco, Cone, GLP e Goodman se sobressaíram como vendedores.
O levantamento feito pela Binswanger das operações de compra e venda de janeiro a outubro não inclui a venda pela GLP de 13 galpões para o fundo de investimento imobiliário (FII) BTG Pactual Logística (BTLG11) por R$ 1,77 bilhão.
Vale destacar ainda que, embora o entorno da cidade de São Paulo continue a ser o mercado mais demandado para locações e, consequentemente, aquisição de galpões, as transações de compra e venda têm ocorrido nas proximidades de grandes centros em todo o país.
Empresas de comércio eletrônico continuam a liderar as contratações de galpões diante da demanda, cada vez maior, de clientes finais pela conveniência de receber produtos em casa ou onde estiverem no menor tempo possível. E há consumidores com pressa em todo o país.
No terceiro trimestre, a taxa de vacância de condomínios industriais e logísticos com perfis A+ e A ficou em 7,2% no raio de 30 quilômetros da capital paulista. No Estado de São Paulo e no Brasil, as parcelas de espaços vagos em relação ao total foram as menores já registradas, de 8,3% e 8,4%, respectivamente. Vacâncias baixas reforçam a percepção de atratividade do segmento de galpões.
