O mercado de fundos imobiliários (FIIs) no Brasil vem ampliando sua presença fora do tradicional eixo Rio-São Paulo, e a região Sul tem ganhado relevância nesse movimento. Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul aparecem entre os estados que mais atraem atenção de investidores interessados em ativos ligados à logística, indústria e agronegócio.

A busca por diversificação geográfica e oportunidades em mercados menos saturados tem impulsionado investimentos em regiões consideradas estratégicas para distribuição de cargas, armazenagem e operações industriais. Nesse contexto, o Sul reúne características que fortalecem o interesse do capital institucional, como infraestrutura logística consolidada, forte presença agroindustrial e renda média elevada.

Atualmente, o Brasil possui mais de 400 fundos imobiliários listados em bolsa, com patrimônio líquido agregado superior a R$ 200 bilhões. Apesar disso, ainda não existe um recorte público consolidado que permita identificar a distribuição geográfica dos ativos ou das gestoras, já que os dados divulgados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pela B3 são apresentados em âmbito nacional.

Segundo Caio Marcio Eberhart, sócio da Tesk Advogados, a descentralização do mercado tende a favorecer regiões economicamente diversificadas e com forte atividade empresarial. “O Sul reúne características relevantes para o mercado imobiliário: base industrial consistente, agronegócio competitivo, boa renda média e localização estratégica para logística. Isso amplia o interesse por ativos regionais e cria oportunidades fora dos grandes centros tradicionais”, afirma.

Fundos imobiliários avançam com logística e agronegócio

Entre os segmentos apontados como mais promissores para a região Sul estão os empreendimentos logísticos e os ativos ligados diretamente à cadeia agroindustrial. O crescimento do comércio eletrônico, da distribuição regional e das exportações agrícolas tem ampliado a demanda por galpões, centros de distribuição, silos e imóveis operacionais.

No setor logístico, a região concentra importantes corredores rodoviários e acesso estratégico aos países do Mercosul. Além disso, portos como Paranaguá, Itajaí e Navegantes fortalecem o posicionamento do Sul nas operações de comércio exterior e escoamento da produção agrícola e industrial.

Já o agronegócio continua sendo um dos principais vetores econômicos regionais. A presença de cooperativas, frigoríficos, produção de grãos e cadeias exportadoras sustenta a necessidade de novos ativos imobiliários voltados ao armazenamento e processamento de mercadorias.

“Há espaço relevante para estruturas imobiliárias ligadas ao agro e à logística, especialmente em cidades médias e polos produtivos que ainda recebem menor atenção do capital institucional”, destaca Eberhart.

Outro movimento observado no setor é o aumento gradual da participação de investidores locais. Segundo agentes do mercado, investidores residentes fora do eixo financeiro tradicional têm demonstrado maior interesse por ativos próximos de sua realidade econômica e regional.

De acordo com especialistas, essa proximidade pode favorecer estratégias de longo prazo e ampliar o engajamento dos investidores com os empreendimentos. “Quando o investidor conhece a dinâmica econômica da região e compreende melhor o ativo investido, tende a haver maior familiaridade e confiança. Isso pode ser um diferencial relevante em estratégias regionais”, explica o advogado.

Embora a legislação dos fundos imobiliários seja federal e não existam incentivos tributários estaduais específicos para os FIIs, programas regionais voltados à instalação de centros logísticos e operações industriais podem aumentar a competitividade econômica dos ativos que compõem as carteiras dos fundos.

Na prática, fatores como localização estratégica, infraestrutura disponível, demanda operacional e custo de implantação acabam funcionando como diferenciais importantes para atrair investimentos. Segundo Eberhart, “o diferencial regional normalmente não está ligado a benefício fiscal direto ao fundo, mas na competitividade econômica do ativo subjacente — seja pela localização, pela demanda operacional ou pelo custo de implantação”.

Com o avanço da demanda por ativos fora dos grandes centros e a busca por novas oportunidades de geração de renda, a tendência é que a região Sul amplie sua participação no mercado brasileiro de fundos imobiliários nos próximos anos.