Por Fernando Guimarães*

O mercado brasileiro de galpões logísticos vive um dos momentos mais promissores da sua história. A combinação entre a expansão do e-commerce, a força do agronegócio e a modernização da infraestrutura portuária tem impulsionado a demanda por ativos de qualidade em regiões estratégicas do país. Entre elas, Garuva/Itapoá (SC) e Brasília despontam como novos polos logísticos de alto valor.

De acordo com levantamento da Binswanger, a absorção líquida de galpões logísticos no Brasil atingiu 1,8 milhão de m² no primeiro semestre de 2024, com taxa de vacância de apenas 8,5% — a menor da série histórica. Esse cenário evidencia a forte pressão por espaço em corredores logísticos ligados ao agronegócio e ao comércio eletrônico.

A região de Garuva e Itapoá, no norte de Santa Catarina, tem se consolidado como um dos principais hubs logísticos do país. O Porto de Itapoá, um dos mais eficientes da América Latina, movimentou mais de 1,3 milhão de TEUs em 2023, segundo a autoridade portuária. Essa expansão tem atraído indústrias, operadores logísticos e fundos imobiliários interessados em ativos na região.

A FLG Realty já entregou mais de 230.000 m² em galpões logísticos na região, com investimentos que somam aproximadamente R$ 590 milhões. Nos próximos três anos, a expectativa é ampliar esse portfólio em mais 265.000 m², representando um aporte adicional de R$ 615 milhões. Essa combinação de proximidade portuária, infraestrutura rodoviária e disponibilidade de terrenos coloca Garuva/Itapoá no mesmo patamar de regiões como Campinas (SP) e Cajamar (SP), tradicionais referências do setor.

Outro eixo que merece destaque é a região do Distrito Federal e entorno, que se fortalece como plataforma logística voltada ao agronegócio. O Centro-Oeste brasileiro responde por mais de 45% da produção nacional de grãos, segundo a Conab, e a demanda por galpões para armazenagem e distribuição cresceu significativamente.

Os fundos de investimento e grandes grupos empresariais têm voltado os olhos para Brasília justamente por sua posição estratégica: está no centro do país, próximo às principais fronteiras agrícolas e com acesso facilitado a diferentes regiões. A FLG Realty tem olhado de forma estratégica para esse mercado, avaliando ativos e novas oportunidades de desenvolvimento imobiliário, sempre com foco em criar hubs que atendam tanto ao agronegócio quanto às demandas crescentes de comércio eletrônico.

O crescimento do setor de galpões logísticos também está atrelado a um movimento estrutural: a sucessão e profissionalização da gestão patrimonial em grandes grupos familiares. Nos próximos 10 a 15 anos, estima-se que centenas de bilhões de reais em ativos serão transferidos para novas gerações. Nesse processo, a criação de estruturas de governança e a gestão inteligente dos imóveis tornam-se determinantes para preservar e multiplicar o patrimônio.

É nesse contexto que a atuação de um especialista em real estate se torna estratégica: analisar o portfólio existente, promover desinvestimentos em ativos de baixa performance, realocar recursos em empreendimentos de maior rentabilidade e estruturar novos projetos alinhados às tendências globais.

Com a perspectiva de crescimento do comércio eletrônico, a consolidação do Brasil como potência agrícola e os investimentos em infraestrutura, o mercado de galpões logísticos tende a seguir em expansão. Regiões como Garuva/Itapoá e Brasília estão apenas no início desse ciclo virtuoso, que deve atrair cada vez mais investidores institucionais e family offices. O futuro do real estate passa por unir inteligência urbana, visão global e estratégia de longo prazo. E os galpões logísticos são, sem dúvida, um dos ativos mais promissores dessa jornada.

* Fernando Guimarães é Head de Real Estate e fundador da FLG Realty