O avanço do comércio eletrônico, a descentralização dos centros de distribuição e a busca por rotas mais curtas entre portos, rodovias e consumidores transformaram os galpões logísticos em ativos estratégicos para as empresas. Levantamento da JLL, consultoria global especializada no mercado imobiliário corporativo, mostra que a taxa de vacância dos condomínios logísticos de alto padrão caiu para 5,5% no Brasil no primeiro semestre de 2026. Isso significa que 94,5% dos espaços estavam ocupados, o maior nível desde o início da série histórica. Nos seis primeiros meses do ano, as empresas alugaram 2,8 milhões de m² e, mesmo após o desconto das áreas devolvidas ou desocupadas, o mercado terminou o período com saldo positivo de 2,1 milhões de m² ocupados.
Parte dessa demanda por galpões logísticos se concentra em cidades conectadas aos principais fluxos do comércio exterior. Navegantes, no litoral norte de Santa Catarina, abriga a Portonave, primeiro terminal portuário privado de contêineres do Brasil e líder nacional em produtividade de navios pelo segundo ano consecutivo. Em 2025, o terminal alcançou média de 114 movimentos de contêineres por hora, o maior resultado entre os portos brasileiros, segundo a Agência Nacional de Transportes Aquaviários (Antaq).
No município, o Grupo Saes desenvolve o Ciway 470, considerado o maior complexo logístico do Sul do Brasil. A primeira fase já foi entregue e abriga uma operação da Tecadi, companhia especializada em armazenagem, transporte e gestão logística, enquanto a segunda etapa tem conclusão prevista para 2027. Quando concluído, o projeto terá 196 mil m² de área construída em um terreno de 256 mil m², com 94 módulos flexíveis, de 1,8 mil a 6 mil m². Cerca de 900 m² serão destinados a espaços de apoio aos trabalhadores, como áreas de convivência e alimentação, salas de reunião, auditório, coworking e quadra poliesportiva.
“Com a vacância nesse patamar, o mercado deixa de discutir apenas disponibilidade e preço por metro quadrado. O que pesa na decisão é o custo total de ocupação: quanto o imóvel exige de adaptações, se o pátio comporta o fluxo de caminhões, se há capacidade elétrica para automação e se a empresa poderá ampliar a operação sem precisar mudar de endereço. Em contratos de longo prazo, pé-direito, resistência do piso, número de docas e flexibilidade dos módulos têm impacto direto na produtividade. Um galpão com aluguel menor, mas inadequado à operação, pode gerar um custo muito maior ao longo do contrato”, afirma Erivelto Saes, CEO da Saes Empreendimentos.
A pesquisa da JLL ainda aponta que Santa Catarina recebeu 277 mil m² de novos galpões logísticos no segundo trimestre de 2026, o maior volume entre os estados brasileiros no período. O saldo entre espaços ocupados e devolvidos foi positivo em 140 mil m², atrás apenas de São Paulo. Em Navegantes, a expansão imobiliária logística ocorre em paralelo à modernização da Portonave. De acordo com o terminal, cerca de R$ 2 bilhões estão sendo investidos em obras no cais e na aquisição de equipamentos, com previsão de elevar a capacidade operacional anual de 1,5 milhão para 2 milhões de TEUs, unidade equivalente a um contêiner de 20 pés.
