O mercado de galpões logísticos em Santa Catarina vive um cenário de escassez de espaços disponíveis, especialmente no litoral norte do Estado. Dados do relatório Market Beat Industrial – 4º trimestre de 2025, da Cushman & Wakefield, indicam que a vacância logística na região está abaixo de 3%, percentual considerado extremamente baixo para o setor. Em comparação, a média nacional de galpões vagos chegou a 7,7% em 2025, o que evidencia o descompasso entre oferta e demanda no estado.
Esse cenário tem sido descrito por especialistas como um possível “apagão logístico”, principalmente em áreas próximas aos principais portos e ao eixo da BR-101. Além disso, a escassez de terrenos disponíveis e a alta demanda de Operadores Logísticos e empresas importadoras pressionam ainda mais o mercado imobiliário logístico da região.
Segundo o levantamento, nas regiões portuárias do litoral catarinense, a falta de estoque de galpões logísticos de alto padrão (“Triple A”) no eixo da BR-470 começa a alterar o perfil dos empreendimentos. Gradualmente, o modelo de galpões isolados vem sendo substituído por estruturas mais complexas, conhecidas como Campus Industriais Logísticos, que concentram múltiplos operadores em um mesmo complexo.
Essa transformação está diretamente relacionada às exigências operacionais de empresas internacionais que atuam no comércio exterior. Cada vez mais, essas companhias demandam certificações ambientais, como a LEED, além de infraestrutura preparada para novas tecnologias logísticas, como eletrificação de frotas e gestão digital de pátios, recursos que normalmente não estão presentes no estoque de galpões mais antigos.
Campus industrial logístico surge como resposta à escassez de galpões
Dentro desse contexto, surge o Ciway 470, empreendimento em desenvolvimento em Navegantes (SC) pelo Grupo Saes. O projeto apresenta um modelo denominado de “condomínio de eficiência”, que busca integrar infraestrutura logística, tecnologia e sustentabilidade em um único complexo.
O empreendimento foi planejado para operar como um centro multioperador, com estrutura capaz de atender simultaneamente diferentes empresas. Entre os recursos previstos estão usinas solares para autossuficiência energética, pátios digitalizados por meio de Internet das Coisas (IoT) e sistemas de segurança compartilhada.
Projetado para se tornar o maior complexo logístico privado da região, o Ciway 470 possui Valor Geral de Investimento (VGI) de aproximadamente R$ 700 milhões. O empreendimento será implantado em um terreno de 430.000 m² e oferecerá cerca de 200.000 m² de Área Bruta Locável (ABL), volume equivalente a aproximadamente 25 campos de futebol de infraestrutura de armazenagem.
De acordo com Erivelto Saes, CEO do Grupo Saes, as exigências técnicas do mercado logístico mudaram significativamente nos últimos anos. “A indústria catarinense e o setor importador não aceitam mais o galpão simples, por exemplo, sem doca niveladora ou sem pé-direito de 12 metros. O custo da ineficiência operacional superou o custo do aluguel”, analisa.
A localização do empreendimento também foi definida com foco na integração logística regional. O Ciway 470 está situado no entroncamento da BR-470 com a BR-101, ponto estratégico que conecta os portos de Navegantes e Itajaí ao interior do estado e aos principais corredores de distribuição.
Outro diferencial do projeto é o modelo modular adotado para os galpões. Diferentemente dos tradicionais “Big Boxes” monousuários, o complexo contará com 94 galpões modulares, com áreas que variam entre 1.800 m² e 6.000 m². Essa estrutura permite a instalação simultânea de quase uma centena de empresas, ampliando a flexibilidade operacional e a ocupação do espaço logístico.
Segundo os responsáveis pelo projeto, o cenário de vacância logística abaixo de 3% em Santa Catarina tem despertado interesse crescente de investidores no setor. A análise apresentada pelo empreendimento indica que ativos logísticos de padrão Triple A, historicamente restritos a fundos imobiliários e investidores institucionais, começam a se tornar mais acessíveis em novos modelos de investimento.
Nesse contexto, o projeto busca capturar a valorização imobiliária gerada pelo atual desequilíbrio entre oferta e demanda na região, cenário que alguns analistas do setor têm chamado de “anomalia catarinense”, caracterizada pela baixa vacância e pela elevada procura por infraestrutura logística moderna.
