Apesar de divergirem sobre os resultados deste mercado no ano de 2013, os especialistas notam que o setor tem chances de crescimento em 2014 e, aproveitando, apontam tendências.
Leandro Angelino, gerente de pesquisa e inteligência de mercado da Colliers International (Fone: 11 3323.0000), afirma: apesar de 2013 não ter sido um bom ano para a economia brasileira, foi ótimo para o segmento de condomínios logísticos. A constatação surge a partir do crescimento deste mercado, que subiu cerca de 30%. As entregas foram pulverizadas em diversos estados, com destaque para São Paulo, especialmente as regiões metropolitanas de Jundiaí e Campinas.
“Apesar da região Sudeste ainda possuir 75% dos projetos em desenvolvimento no País, este número já foi 90% em anos anteriores”, afirma. E essa diminuição é explicada pelo crescimento de outras regiões – como Nordeste e Sul – que entraram na mira dos investidores e potenciais locatários graças aos investimentos em infraestrutura. “A absorção líquida que mede a diferença do espaço alugado em relação ao devolvido deve crescer 20% em 2013, segundo estudos preliminares”, continua.
Em 2013, o segmento de condomínios logísticos apresentou uma boa performance, conforme era previsto pelos principais especialistas do setor, segue André Cardinali, coordenador de incorporação da GR Properties (Fone: 11 3709.2660). De acordo com o profissional, na maioria das regiões do Estado de São Paulo, próximas aos principais eixos rodoviários, a taxa de absorção líquida dos condomínios de galpões modulares apresentou aumento, enquanto a taxa de vacância foi reduzida. “Com relação aos valores de locação, observamos um aumento nos preços de acordo com a inflação, o que demonstra a evolução e maturidade do segmento”, ressalta.
Para Benny Finzi, diretor de incorporação da Hines do Brasil (Fone: 11 5504.7600), houve um aumento na entrega de condomínios logísticos em 2013. O fato acirrou ainda mais a concorrência no mercado.
“O primeiro semestre começou cauteloso, abaixo das expectativas. Os clientes estavam mais seletivos por causa do cenário macroeconômico, principalmente em praças mais ofertadas, como Campinas, SP. Os clientes visitavam os condomínios várias vezes, negociavam bastante o preço e demoravam mais para fechar o negócio. O segundo semestre foi uma surpresa: o cenário mudou muito e rápido, com locações recordes, principalmente no quarto trimestre. Confesso que fiquei surpreso, pois novembro e dezembro são meses de baixa, uma vez que os empresários fecham operações com antecedência, geralmente. Acredito que esse recorde de locação seja pela urgência de cumprir o orçamento anual e início das novas operações de janeiro. O balanço geral de 2013 foi muito positivo, com a entrega de quase 160.000 m2 de ABL (percentual LOG), em diversas regiões do Brasil. Do total de entregas, 70.000 m2 correspondem ao Sudeste –, sendo que destes, 50.000 m2 estão em Minas Gerais –, 39.000 m2 no Nordeste, 25.000 m2 no Sul e 20.000 m2 no Centro-Oeste”, continua Sérgio Fischer, diretor executivo da LOG Commercial Properties (Fone: 0800 400.0606).
Segundo Jaime Emilio Galperin, diretor de negócios da Top Imóveis, (Fone: 41 2105.0500), 2013 apresentou interessantes alterações no mercado de galpões em condomínio na região metropolitana de Curitiba, PR. Foram adicionados ao estoque total 362.000 m2 de novos galpões, segundo o setor de pesquisa da Top Imóveis. O preço médio de locação aumentou em consequência do salto de qualidade ocorrido. Hoje, o preço médio é de R$ 18,00/m2. “Grande parte destes novos produtos foram entregues nos últimos meses do ano, razão pela qual ainda temos boa parte deles em oferta. Três grandes BIDs foram realizados no ano que passou, por empresas industriais que necessitavam de área para armazenagem”, afirma.
Por sua vez, Marino Mário da Silva, diretor da Retha Imóveis (Fone: 11 4777.9800), não vê 2013 com bons olhos. Segundo o profissional, o ano não foi bom para o setor, já que houve muitos lançamentos, mas fraca procura em aluguel de espaços pelo baixo desempenho da indústria e da economia em geral. “Fechamos 2013 com aproximadamente 80.000 m2 a 100.000 m2 alugados, o que representou um recuo de 40% em relação ao ano de 2012. O balanço que fazemos é que 2013 foi muito ruim para o segmento. Não só para o setor de logística, mas como um todo. Os galpões logísticos refletem o desempenho da economia”, afirma. Para Silva, há uma necessidade no mercado por espaços menores, mais próximos da cidade de São Paulo, SP, que possui poucos terrenos disponíveis com as dimensões necessárias para a construção de galpões logísticos. “Os que existem, estão com preços elevados”, salienta.
Apesar das importantes metas alcançadas pela Herzog (Fone: 11 3089.7444) em 2013, o mercado de condomínios logísticos industriais, em reflexo do baixo desempenho da economia e falta de clareza dos índices de crescimento do Brasil para os próximos semestres, refletiu no aumento da taxa de vacância, que fechou o ano em 19,71%, contra 18,26% em dezembro de 2012, de acordo com Simone Santos, diretora de serviços corporativos da empresa. “Claro que esse aumento é, também, em função do novo estoque que entrou no mercado do Estado de São Paulo (Capital, Grande São Paulo e interior, num raio de até 150 km), que, na somatória dos dois semestres, foi acima de 1.000.000 m2. A principal concentração desse estoque está no interior, entre a Capital e Campinas, ao longo e nas proximidades das Rodovias Anhanguera e Bandeirantes. O valor médio pedido de locação continua estável, na casa dos R$ 23/m², sendo a capital a responsável pela valorização da média. A Grande São Paulo ainda é a região preferida pelos investidores, porém, o grande desafio é a identificação de terrenos com valores que viabilizem o retorno financeiro almejado pelos investidores. Em outras regiões do país, como Norte e Nordeste – onde a carência de empreendimentos de boa qualidade ainda é grande – os empreendimentos construídos foram rapidamente absorvidos. Por conta disso, essas regiões continuam no radar de investidores”, analisa.
O mercado em 2014
O ano de 2014 será desafiador para o segmento de condomínios logísticos. Com a economia brasileira apresentando números tímidos de crescimento e a consequente diminuição no ritmo de investimentos, o desafio do segmento é superar o excesso de oferta que deve ser visto nos próximos meses. Com esse cenário, os empreendimentos precisam ser mais eficientes para se destacar em um mercado mais competitivo e, assim, manter os parceiros atuais e atrair a maior parte da demanda existente. Esse é o cenário em que o mercado deve atuar durante o ano de 2014, segundo Rodrigo Demeterco, presidente da Capital Realty (Fone: 41 2169.6850).
Angelino, da Colliers, acredita que, seguindo uma tendência, as operações logísticas exigem cada vez mais eficiência, dado o perfil do consumidor da atualidade. E este é um dos papéis dos condomínios logísticos que, uma vez localizados em regiões estratégicas, tendem a trazer benefícios para o locatário. Se, por um lado, os preços foram crescentes nos últimos três anos, o que se viu em 2013 foi uma estabilização em diversos pontos do País, especialmente aqueles com bastante oferta. “Daqui para frente as empresas precisarão se preocupar mais com a flexibilidade em geral, uma vez que o mercado recebe mais empreendimentos do que tem capacidade de absorver. Em 2013 verificamos que a diferença entre o preço pedido e o negociado foi de 10%, mas chegou a 20% em diversos casos. O que se conclui é que durante este ciclo de mercado, o momento é mais favorável para o inquilino do que para o desenvolvedor, contudo, ainda existem muitas oportunidades de negócios, dada a extensão do nosso país”, afirma.
Fernando Pasmanik Schilis, gerente comercial da Fulwood Empreendimentos Imobiliários (Fone: 11 2344.2999), acredita que em 2014 o mercado ficará mais competitivo devido à grande oferta de galpões que estão sendo entregues. Aqueles que forem de melhor qualidade, que tiverem melhores preços de locação, menores custos de condomínio, melhores infraestruturas, sem esquecer do selo verde de sustentabilidade (LEED), serão locados antecipadamente. É importante, também, que estes condomínios tenham uma gestão de qualidade que atenda às necessidades dos locatários, mantendo baixo o custo de condomínio e a boa conservação do empreendimento, segundo o profissional. As regiões que oferecem incentivos fiscais e que estão próximas a importantes polos comerciais têm sido preferenciadas, o que impulsiona muitas empresas a unificar suas operações, ou seja, instalar a indústria com o seu Centro de Distribuição. “Com a queda da taxa de juros que tivemos em 2012/2013, houve aumento significativo nas construções de galpões e condomínios logísticos/industriais, o que, consequentemente, aumentou a vacância no setor. Acreditamos, porém, que haverá um movimento de migração de empresas de condomínios comuns para empreendimentos Triple A, o que fará com que somente os condomínios e galpões não bem estruturados continuem com vacância significativa”, explica. “Em 2014, o cenário é de cautela, o aluguel deve estabilizar e possivelmente veremos proprietários mais flexíveis. A localização será um diferencial importante, mas as características técnicas dos condomínios é que realmente farão a diferença. A certificação LEED está ganhando cada vez mais importância e será um diferencial num futuro breve”, continua Finzi, da Hines do Brasil.
A Top Imóveis iniciou o ano de 2014 com estoque de galpões para ofertar aos clientes. Segundo Galperin, Curitiba continua sendo a porta de entrada e a melhor opção logística para distribuição de produtos para todo o Sul do Brasil. Este movimento de descentralização dos Centros de Distribuição, já percebido fortemente nos últimos anos, deve continuar em 2014, dentro de uma visão de redução de custos logísticos. “Curitiba ainda oferece significativas margens para diminuição destes custos, comparado com grandes centros, como São Paulo e Rio de Janeiro, agora aliado à oferta de condomínios logísticos com alto padrão de qualidade, o que consolida nossa região como um dos mais importantes polos logísticos do Brasil”, explica.
Este ano é promissor para a Global Logistic Properties – GLP (Fone: 11 3500.3700). Segundo Clarisse Etcheverry, diretora de desenvolvimento e novos negócios da empresa, no Brasil a companhia deverá continuar com o cronograma de desenvolvimento de projetos e com plano agressivo de expansão via novas aquisições. “A GLP investe exclusivamente em propriedades industriais no segmento de logística, onde explora a receita com locação destes ativos. O setor imobiliário focado em logística de armazenagem tem parte relevante da demanda associada ao desempenho do consumo no país, em segunda escala à produção industrial, importação e exportação. Desta forma, a perspectiva do setor de investimento da GLP para 2014 se mantém bastante positiva, com tendência de crescimento em relação ao ano anterior”, relata. E continua: “os produtos investidos da GLP são condomínios e galpões logísticos de alto padrão localizados nas regiões metropolitanas dos mercados primários, principalmente São Paulo e Rio de Janeiro, de tal forma que a GLP também se beneficia da escassez de produtos de alto padrão em localizações estratégicas”.
As áreas disponíveis no mercado, com localização privilegiada para logística, apresentam valores cada vez mais elevados, o que, na maioria das vezes, inviabiliza o desenvolvimento de novos condomínios logísticos. Em função disso, os condomínios logísticos existentes em áreas próximas aos principais centros consumidores e com acesso direto para as principais rodovias do Estado devem apresentar uma valorização ainda maior, na opinião de Cardinali, da GR Properties. Os valores de locação devem apresentar uma variação cada vez maior em função das diferentes localizações, assim como ocorre em mercados mais consolidados, como o de lajes corporativas. “Outra tendência é o desenvolvimento de novos empreendimentos em regiões e municípios que ainda não estão consolidados. A infraestrutura logística em algumas regiões ainda está muito defasada, mas está prevista uma série de investimentos por parte do governo neste setor. A partir daí, surgem novos polos logísticos, com espaço e necessidade de desenvolvimentos de condomínios logísticos. Em adição a isto, a demanda de empresas por galpões modulares deve continuar aumentando, principalmente em virtude da expansão do comércio eletrônico. Com este cenário promissor, o mercado de condomínios logísticos deve apresentar um bom desempenho, com baixa taxa de vacância e valores de locação elevados”, ressalta.
“De 2010 a 2012 houve grandes investimentos em projetos para construções de condomínios logísticos, sendo que a maioria deles ficou pronta no início de 2013, aumentando acentuadamente a oferta, por consequência ficando acima do crescimento da demanda, elevando o índice de vacância. Portanto, a tendência das empresas que atuam nesse mercado tão promissor, que são os Centros Logísticos para locação, é se adequar ao mercado e criar alternativas para reduzir custos de obras, adequando os preços de locação à realidade do mercado, desenvolvendo projetos mais econômicos e rápidos de serem feitos, utilizando produtos que deem velocidade à execução das obras, como estrutura de pré-fabricados em concreto com baixíssima manutenção e em locais cercados de rodovias de fácil acesso, próximos a portos e aeroportos, haja vista o volume de investimentos, tanto da iniciativa privada como da pública nesses setores”, afirma Donizete Lanzoni Ribeiro, proprietário da Premoeng Empreendimentos Imobiliários (Fone: 11 3714.4830) e representante da Cassol Pré-Fabricados (Fone: 19 3879.8900).
Apesar da vacância na região de Campinas, SP, novos condomínios logístico devem ser construídos ali, de acordo com Geraldo Ribeiro de Assis, da AG Consultoria e Negócios Imobiliários (Fone: 19 3845.6565). “Em Nova Odessa há um projeto aprovado e com terraplanagem em andamento, em uma área próxima à Anhanguera de aproximadamente 800.000 m². Em Sumaré há um condomínio com previsão de entrega para março de 2014, segundo a construtora, e alguns projetos aprovados em Campinas próximos à Dom Pedro com Rodovia Anhanguera. Em Hortolândia, há uma área com terraplanagem pronta para a construção de 109 galpões de 1.000 m², próxima a Rodovia dos Bandeirantes. Com a ampliação do aeroporto de Viracopos, SP, a tendência é que o volume de empresas aumente na região, pois a malha viária ajuda muito o fluxo de trânsito”, explica.
Silva, da Retha Imóveis, para finalizar, afirma que os grandes eventos programados para 2014, como Copa do Mundo e Eleições, não devem ter uma influência positiva para os setores industrial e logístico. “É verdade que outros segmentos da economia acabam se beneficiando, como companhias aéreas e setores como hoteleiro e turismo. Mas, para a indústria e logística, isso não é bom. Todas as decisões acabam ficando suspensas. Ninguém aluga um galpão durante a Copa. Nas eleições é a mesma coisa. Espera-se para ver quem vai ganhar, para se tomar qualquer decisão de investimento. Nossa expectativa é de que fechemos o ano, mais uma vez, com uma retração no volume de metros quadrados alugados, dessa vez da ordem de 20% a 30% em relação ao ano passado, quando alugamos de 80.000 a 100.000 metros quadrados”.
Sobre os novos diferenciais, o profissional acredita que hoje uma empresa opta para alugar espaço em condomínios logísticos para reduzir custos. Em vez de arcar com custos de portaria, segurança, jardineiros, é possível ratear essas despesas com as demais companhias locatárias. E finaliza: “a área logística é obrigada, hoje, a atender a essa novidade que é a internet. Tem gente que compra um celular no Amapá, pelo site da Americanas.com, e como a loja faz para entregar lá sem elevar seus custos? A empresa não pode estar só em São Paulo. Tem de estar na região Norte, para tornar viável a venda. Tem de estar em todos os lugares. Se um consumidor do Nordeste compra, a empresa que fez a oferta tem de estar lá também. É por isso que essas grandes lojas, que hoje vendem pela internet, como Submarino, Casas Bahia, Magazine Luiza, Ponto Frio, entre outras, tiveram que descentralizar os seus grandes Centros de Distribuição. É uma nova realidade que surgiu depois que o brasileiro pegou gosto pelas compras via internet. E a logística tem que se adequar, cada vez mais, a esse aumento constante de compras virtuais. É isso que tem levado muitos galpões para regiões em que antes não existia demanda para viabilizar a entrega em centros consumidores mais distantes”.
Para 2014, o profissional analisa que os preços dos terrenos começarão a baixar. E caso isso não aconteça, haverá dificuldades de obter retorno no investimento. “A realidade é que se construiu muito em 2013. Já em 2014, há uma quantidade grande de galpões que não ficaram prontos no ano passado e que deverão ser entregues. Neste momento, não posso afirmar com precisão quantos ficarão prontos. Estamos na expectativa de que o setor comece a se desenvolver neste ano, mas precisamos agora é mesmo ocupar os galpões que já ficaram prontos”, finaliza.
Riachuelo faz a maior locação do mercado logístico brasileiro
A Riachuelo (Fone: 0800 701.4342) e a Global Logistic Properties (GLP) assinaram um dos maiores contratos de locação do mercado logístico brasileiro.
A varejista passou a ocupar uma área de 106.000 m² dentro do GLP Guarulhos, condomínio logístico na região metropolitana de São Paulo.
A Riachuelo instalou seu novo Centro de Distribuição na Rodovia Presidente Dutra com acesso facilitado às principais rodovias do país, ao trecho leste e norte do Rodoanel, distante 17 km do Aeroporto Internacional de Guarulhos e a 24 km da Marginal Tietê, um dos fundamentais polos de escoamento de mercadorias.
Os condomínios entregues e planejados para 2014
Capital Realty: no segundo semestre de 2013, a companhia entregou a primeira fase do Mega Centro Logístico Curitiba. A etapa é composta por 25.000 m² de área construída, incluindo dois armazéns. O empreendimento contará, em demais fases, com outros sete armazéns, totalizando 155.000 m² de área construída. O condomínio está localizado na cidade de Campina Grande do Sul, na Região Metropolitana de Curitiba, PR, a um quilômetro do Contorno Leste, trecho do anel viário ao redor de Curitiba. Outra vantagem do Mega Curitiba é que fica localizado na BR-116, que liga o Paraná aos estados do Sudeste. A Capital Realty também ampliou parcerias e conquistou novos clientes para os demais empreendimentos. Um deles foi a Uniagro, importadora e distribuidora de alimentos que instalou um novo Centro de Distribuição no Mega Intermodal Esteio, na região metropolitana de Porto Alegre. O Mega Itajaí, SC, também recebeu novos clientes e fechou o ano com todos os seus módulos locados. Em 2013, a empresa ainda firmou novas parcerias com as multinacionais Colliers e CBRE.
Fulwood : no primeiro semestre de 2013, a Fulwood entregou o condomínio Master Business Park, localizado em Jundiaí, SP, situado na Rodovia dos Bandeirantes, km 61,5. Com um total de 27.322 m² de área locável, este empreendimento é composto por 19 módulos flexíveis de 1.438 m², permitindo múltiplas opções para implantação de fábricas ou logística em um só local. No segundo semestre foi entregue a Fase II do Sorocaba Business Park, situado na Rodovia Senador José Ermírio de Moraes (Castelinho – SP 75), com 10 módulos de 3.520 m², totalizando 35.200 m². Assim como o outro condomínio, este também permite múltiplas opções para implantação de fábricas ou logística em um só local.
GLP: em 2013, a GLP entregou aproximadamente 130.000 m² de novos galpões. Os parques logísticos GLP são compostos por módulos de tamanhos flexíveis, que permitem atender as mais diversas especificações de armazenagem e distribuição, garantindo também possibilidades de expansão. Os parques permitem, ainda, a construção de galpões na modalidade BTS (Build to Suit), possibilitando adequações e personalizações para os clientes. Os empreendimentos mais recentes buscam a certificação LEED, com o uso de métodos sustentáveis nas ações cotidianas, que permitem integração ao meio ambiente. Os galpões voltados para operações logísticas são desenvolvidos em regiões metropolitanas, macro hubs logísticos, zonas industriais e Centros de Distribuição urbanos, normalmente para atender ao consumo interno da cidade principal e cidades vizinhas, atuando, também, muitas vezes como entrepostos para distribuição em regiões mais distantes.
GR Properties: O condomínio GR Campinas 2, entregue em 2013, conta com 21 módulos e permite a locação de áreas que variam de 1.740 a 36.540 m². Neste empreendimento, foram alugados 11 módulos em menos de quatro meses a partir da obtenção do “Habite-se”, o que indica uma boa capacidade de absorção para este produto na região, segundo a companhia. “O condomínio busca suprir a demanda crescente por galpões de qualidade na região de Campinas, SP. Uma das grandes dificuldades para o setor está no custo de construção dos empreendimentos, cujos principais componentes de obra continuam apresentando aumentos de custo elevados e superiores à inflação. Para manter a previsão orçamentária inicial, são necessários grandes esforços de racionalização e treinamento na execução da obra, além da adoção de novas tecnologias de construção e de soluções inovadoras”, afirma André Cardinali, coordenador de incorporação da GR Properties.
Grupo Herzog: incorporou à carteira de administração de condomínios logísticos industriais em 2013, quatro novos importantes empreendimentos de propriedade de renomados fundos nacionais e internacionais. Os empreendimentos estão todos localizados no interior de São Paulo, nas cidades de Jundiaí, Hortolândia, Sumaré e Ribeirão Preto. Com esses empreendimentos, a Herzog passa a barreira dos 650.000m² de área construída administrados. Já no departamento de comercialização, a empresa foi contratada com exclusividade para a comercialização da locação de dois complexos logísticos industriais, totalizando aproximadamente 60.000 m² de área construída, ambos também localizados no interior de São Paulo: Campinas e Jarinu, ao longo da Rodovia Dom Pedro. Além disso, o departamento de consultoria atuou em todo o território brasileiro, em diferentes estudos de viabilidade para identificação de potencial de mercado para incorporação de condomínios logísticos. Investidores solicitaram estudos em Cuiabá, MT, Macaé, RJ, Guarulhos, SP, Mauá, SP, Vale do Paraíba, SP, Maracanaú, CE.
Hines do Brasil: entregou, em 2013, o Distribution Park Manaus II, com 60.000 m², totalmente locado poucos meses após a entrega. Para 2014, a previsão é entregar 350.000 m² em quatro condomínios logísticos em Manaus, Rio de Janeiro e São Paulo, sendo que o Distribution Park Embu II, com 50.000m², já está em obras. Este projeto contará com um galpão de 50.000 m² dividido em seis módulos, com especificações acima do mercado e certificação LEED na categoria prata. Localizado em Embu, o empreendimento está a 10 km do Rodoanel, não tem pedágios para São Paulo e tem fácil acesso para as rodovias Regis Bittencourt e Raposo Tavares. Além do eixo Rio-SP e Manaus, a Hines está em busca de terrenos para novos parques nas principais cidades e capitais do Brasil, como Recife, PE, Belém, PA, Belo Horizonte, MG, Curitiba, PR, Porto Alegre, RS, Salvador, BA, Goiânia, GO, e Brasília, DF.
MBigucci: depois de lançar o MBigucci Business Park Diadema, localizado em Diadema, SP, a construtora está com um novo projeto para outro centro logístico em um grande terreno na Avenida do Estado, no município de Santo André, SP. “Estamos abertos, também, para o mesmo imóvel, para tratativas com empresas pelo sistema Built to Suit (BTS). A localização deste novo projeto é extremamente privilegiada para as empresas que buscam BTS, estando próximo às montadoras, ao Rodoanel e ao Porto de Santos. Ainda não temos fechada a data de lançamento, mas a previsão é que iniciemos a construção em 2015”, destaca o diretor de marketing e locação da MBigucci, Marcelo Bigucci.
Somague MPH: em 2013, entregou para a GLP – Global Logistic Properties o terceiro galpão do condomínio logístico localizado em Ribeirão Preto, SP. A estrutura conta com 11.700 m² disponíveis para locação e pode ser segregada em módulos a partir de 1.050 m². O GLP Ribeirão Preto possui uma área total de 200.000 m², com área bruta locável de 64.500 m². Para 2014, a empresa prevê concluir o quarto galpão do condomínio logístico GLP Ribeirão Preto e avançar nas obras de mais uma etapa de um galpão do gênero que constrói para a GLP – Global Logistic Properties no município de Gravataí, RS. No início do ano, a companhia entregou dois empreendimentos. Um deles fica em Louveira, SP, e foi entregue para a BRPR XXXI Empreendimentos e Participações. O condomínio tem 30.000 m2, é monousuário, destinado à armazenagem e certificado LEED. Possui galpão com 12 m de pé direito livre. Já o segundo fica em Gravataí, RS, e foi entregue à GLP – Global Logistic Properties. Com 115.000 m2, o Centro Logístico é destinado à armazenagem e composto por cinco galpões, todos com possibilidade de serem divididos em módulos, com pé direito livre de 12 m. Na 1ª fase estão sendo construídos dois galpões, sendo um com 11.000 m2 e outro com 16.000 m2, totalizando uma área de 38.500 m2.
