Como estes imóveis são aqueles que suprem a última perna logística entre o produtor/distribuidor e o destino final dos produtos, eles são localizados muito próximos ou mesmo dentro dos centros consumidores e, geralmente, são menores em metragem do que os Centros de Distribuição.

Os condomínios logísticos com perfil last mile têm como objetivo atender entregas rápidas. As empresas que ocupam e buscam esse modelo de imóvel querem melhorar a experiencia dos seus clientes finais com menores prazos de entrega.

“Para esse modelo de operação normalmente há a necessidade de docas e acesso em nível para a área de armazenagem dos módulos. Além disso, nesses casos, diferentemente das operações de armazenagem tradicionais, como a mercadoria tem fluxo intenso de entrada e saída, o pé-direito acima de 5 metros geralmente é suficiente para atender as necessidades.”

Outro diferencial interessante – ainda segundo Jéssica Alves Mesquita, gerente de Expansão da EREA – são bolsões para acomodar motos, carros de passeio e vans que fazem as entregas finais aos consumidores.

Já na definição de André Carlos Tucunduva Romano, gerente da Divisão Industrial e Logística da JLL, os imóveis chamados de last mile são aqueles que suprem a última perna logística entre o produtor/distribuidor e o destino final dos produtos.

São imóveis localizados muito próximos ou mesmo dentro dos centros consumidores. Dado que o custo é maior nessas localizações, são imóveis geralmente menores em metragem do que os Centros de Distribuição e servem mais para a entrada e saída de mercadorias do que para o armazenamento das mesmas.

As empresas que procuram esses imóveis geralmente querem, acima de tudo, uma localização ótima. “Claro que se essa localização for acompanhada por especificações técnicas boas é o ideal, mas na maioria das vezes não é o caso”, aponta Romano.

Também para Guilherme Trotta, diretor Comercial da LOG Commercial Properties, o principal papel dos condomínios logísticos no last mile é estar cada vez mais próximo do consumidor final e, principalmente, encurtar o prazo de entrega das compras online ao menor tempo possível.

“O consumidor hoje não aceita esperar dias para receber uma compra e, sim, horas. Além do preço, o prazo de entrega por parte das empresas do comércio eletrônico são, hoje, fatores determinantes na escolha de uma ou outra plataforma de compra por parte do consumidor. Nas grandes capitais do país, empresas do e-commerce já prometem entregar em até 1 hora após a aquisição. Isso só é possível em função dos grandes condomínios logísticos localizados cada vez mais próximos dos centros de consumo espalhados pelo Brasil. Onde há consumo, há demanda por locação de áreas dentro de condomínios logísticos”, explica Trotta.

Maiores usuários

Jéssica, da EREA, destaca que as empresas que mais buscam esse modelo são as de e-commerce e de logística em geral.

Segundo ela, as compras online já vinham crescendo nos últimos anos, porém, com os impactos da pandemia causada pelo Covid-19, os consumidores foram forçados a redefinir seus hábitos de compras em geral. Esses novos hábitos forçam que as empresas invistam em logística para melhorar as entregas com maior agilidade e menor prazo, o que impulsiona a busca por galpões localizados mais próximos do consumidor final.

Trotta, da LOG Commercial Properties, também diz que o principal driver de crescimento dos condomínios logísticos é o e-commerce.  A pandemia trouxe uma nova realidade de consumo para os brasileiros e ainda tem muito a crescer.

As pessoas foram obrigadas a se adaptar a esta nova forma de adquirir produtos e este é um legado que veio para ficar. Segundo o diretor Comercial da LOG Commercial Properties, pesquisas mostram que cada vez mais pessoas aderem a esta nova realidade e dificilmente teremos um retrocesso neste sentido. Dessa forma, locação por áreas estrategicamente bem localizadas continuará sendo um fator importante para os players desse setor.

“Se olharmos a ocupação dos condomínios logísticos dentro da cidade de São Paulo, os maiores ocupantes são as empresas de transporte/logística e varejo/e-commerce. Além desses segmentos, o setor de assistência técnica também é um ocupante proeminente desses imóveis. Tendo em vista que hoje em dia o acesso ao preço dos produtos tem sido cada vez maior, sobretudo para o consumidor final, as mercadorias acabam sendo mais ‘comoditizadas’, desse modo tanto a margem quanto o diferencial no varejo acaba sendo em grande medida o preço e o tempo do frete. Essa vantagem competitiva ligada ao frete é alcançada, em grande medida, com uma rede logística formada por imóveis próximos ou dentro dos grandes centros consumidores, que servem de apoio para o grande CD”, revela, agora, Romano, da JLL.

Tendências

Além da localização cada vez mais próxima dos centros de consumo, galpões com muitas docas, bolsões de estacionamento externo e segurança reforçada são os principais itens demandados pelas empresas que operam o last mile.

Na visão de Trotta, da LOG Commercial Properties, estes tópicos apontam as tendências nas operações dos condomínios logísticos em relação ao last mile.

Neste contexto, e falando em novos equipamentos e tecnologias, Romano, da JLL, opina que a tecnologia tem abarcado cada vez mais as operações logísticas e são armas poderosas na guerra pelo frete.

“Dentro das operações, a introdução de robôs sorter e de veículos transportadores controlados à distância tem sido cada vez mais comum, sobretudo nos Estados Unidos, mas já temos notícia de players que já estão em processo de cada vez ‘robotizar’ mais sua operação. Essa robotização deve trazer cada vez mais eficiência de ocupação para os inquilinos, ou seja, as operações devem aumentar de capacidade e diminuir de tamanho. É um processo lento e custoso para a indústria, que muitas vezes prefere investir no Brasil em mão de obra do que em tecnologia, mas é uma questão de tempo essa presença cada vez maior da tecnologia e da automação nas operações logísticas.”

Jéssica, da EREA, lembra que o objetivo das empresas que investem nesse modelo de expansão é principalmente estar bem localizadas: quanto mais próximo do consumidor final, maior valor terá aquele imóvel, pois os custos com a logística podem ser otimizados.

“As necessidades técnicas de cada operação variam muito em função do locatário e das especificidades de cada empresa, mas um ponto recorrente que identificamos é a necessidade de um pátio externo ou bolsão de estacionamento. Essa necessidade é um grande desafio, pois é um ponto muito importante aos locatários, contudo, para os desenvolvedores, uma área de terreno descoberta não remunera o investimento da mesma maneira que as áreas construídas.”

O que pode dar errado

É extremamente importante conseguir acomodar uma operação last mile dentro de um condomínio logístico. Parques logísticos compartilham áreas entre diversas empresas, o que reduz custos da operação logística.

Uma operação last mile possui uma logística grande, com um elevado número de veículos entrando e saindo do condomínio 24 horas por dia e todos os dias da semana. Não basta ter apenas uma boa localização, é necessário ter um produto devidamente dimensionado para atender uma operação de last mile dentro de um condomínio logístico.

A observação é de Trotta, da LOG Commercial Properties, sobre o que pode dar errado na relação condomínios logísticos e clientes da área de last mile.

Pelo seu lado, Jéssica, da EREA, diz que, nas regiões mais urbanas, o custo do terreno é mais elevado, consequentemente há um impacto no valor do desenvolvimento e construção. Além disso, as políticas de desenvolvimento urbano dos municípios tendem a proibir atividades logísticas em áreas mais centrais, o que dificulta ainda mais a estruturação desses projetos, restringindo as regiões que permitem instalação de operações logísticas.

“Sendo assim, o grande desafio é viabilizar o custo para que a operação faça sentido no projeto de expansão do locatário. Portanto, para evitar surpresas a contratação de uma consultoria especializada se faz muito importante.”

De fato, como aponta Romando, da JLL, uma das principais questões que um cliente deve ter em mente quando procura um imóvel para uma operação last mile é o custo benefício que vai conseguir ter.

O benefício de uma boa localização supera o custo de locação maior em relação aos outros imóveis disponíveis no mercado? Ele está disposto a investir para adaptação/reforma de um imóvel antigo, mas bem localizado?

Caso for avaliado que uma boa localização, próxima a um centro consumidor trará vantagens competitivas para a empresa, apesar do investimento – seja na locação ou na reforma – que deverá ser feito, não há muito que errar. “O trabalho de uma consultoria imobiliária pode ajudar a empresa a fazer tanto uma análise ampla e comparativa da disponibilidade e custo de ocupação dos imóveis quanto uma consultoria e gerenciamento de projeto e obras”, finaliza o gerente da Divisão Industrial e Logística da JLL.