Vacância, preços em queda, negociações … tudo reflexo do atual momento econômico, que provoca uma demanda reprimida por estes espaços.
Ao analisarmos os últimos três semestres, verificamos que o estoque entregue nesse período foi de 2.330.000 m², ou seja, acima de 1/3 do estoque total existente que começou a ser construído há mais de 15 anos, em 1997.”
Com estes dados, Simone Santos, diretora de serviços corporativos da Herzog Imobiliária (Fone: 11 3089.7444), começa sua análise do segmento de condomínios logísticos, análise esta que não é muito diferente da feita por outros participantes desta matéria especial.
Na contramão – continua Simone –, a economia desacelerou e uma sensação de preocupação pairou sobre o mercado. Porém, assim como no primeiro semestre de 2013, as locações volumosas dos chamados “big boxes”, voltadas principalmente para logística e empresas de bem de consumo, surpreenderam o mercado e, somados aos pequenos, no ano passado houve uma absorção total de quase 1.000.000 de metros quadrados construtivos. “Ainda assim, fechamos o ano 2013 com uma vacância elevada de 19,88%, porém, com a média do valor de locação maior comparada ao último semestre, fechando em R$ 23,22/m²”, destaca a diretora de serviços corporativos da Herzog.
E ela continua: “claro que esses números são resultados de uma análise geral do mercado e que, quando analisando de forma segmentada, notamos claramente as regiões que tendem a sentir mais o impacto da vacância e, consequentemente, no valor praticado de locação, como já é o caso de algumas cidades do interior. Por outro lado, há regiões que, por pior que fique o mercado, dificilmente são abaladas, como é o caso da Capital e de algumas cidades da Grande São Paulo”.
Mantendo o otimismo, Simone continua sua análise, destacando que, apesar de se tratar de um ano atípico, com Copa do Mundo e Eleições Presidenciais, somados às incertezas e falta de clareza dos próximos passos da economia, além da previsão de crescimento do PIB (Produto Interno Bruto) abaixo dos 2%, 2014 começou com boas perspectivas. “Isso porque acreditamos que há uma demanda reprimida das empresas de grande e médio porte, que congelaram seus projetos e vinham postergando suas tomadas de decisão ao longo dos últimos 18 meses. Essas empresas estão no limite, e avançar agora é uma questão estratégica de crescimento para continuar competitiva ou perder espaço para seus concorrentes. Além disso, essas empresas começam a encontrar uma maior flexibilidade dos proprietários, já que o mercado – diferente do que acontecia até o início de 2012 – proporciona aos ocupantes a possibilidade de negociar com mais de dois proprietários e, assim, fechar o melhor negócio. Quando falamos em fechar o melhor negócio, vai além do custo mensal do valor por m² – nessa negociação entra carência e clausulas de contratos mais maleáveis. Além disso, o ocupante tem tempo hábil para comparar os projetos e focar no que melhor lhe atende em questões técnicas e de localização.”
A diretora de serviços corporativos da Herzog também diz que estão prevendo para 2014 novos 1.800.000m² de área construída, sendo que, desse total, 756.000m² para o primeiro semestre e o saldo para o segundo. “Os principais investidores do mercado – GLP, Sanca, CCP, LOG, Fulwood, DVR, GR Property, etc. – continuam prospectando oportunidades e terrenos para desenvolverem seus empreendimentos, acreditando no Brasil, pois sabem que parar em época de desaceleração da demanda significa chegar atrasado quando o mercado retomar suas forças.”
Há, sim, uma vacância elevada e o momento é mais favorável aos ocupantes – aponta Simone –, porém, não se pode desprezar algumas razões que contribuem para o aumento da vacância:
• 21,5% do estoque total são compostos por prédios antigos, adaptados para o uso comum, e a tendência é que, na medida em que prédios novos sejam construídos, esses empreendimentos tenham uma maior vacância. Contudo, poderão ser uma alternativa às empresas que buscam valores de locações mais atrativos. Para isso, os proprietários desses imóveis terão que se conscientizar que a precificação terá de ser diferenciada e não, como ainda acontece, a média do mercado;
• Com a conclusão de empreendimentos melhores planejados, condomínios com deficiência de pátio para manobras, pé direito inferior a 10 metros, limitação de docas, problemas de acesso, falta de sprinklers (que limita o tipo de atividade a ser ocupada no local e a potencialização da verticalização dos paletes – seguindo as exigências do Corpo de Bombeiros), começam a ter problemas de ocupação. Já são notórios empreendimentos que estão vazios por deficiência de projeto.
Donizete Lanzoni Ribeiro, proprietário da Premobrasil Empreendimentos Imobiliários (Fone: 11 3714.4830), aponta para os grandes investimentos no segmento de condomínios logísticos no período de 2010 a 2013, sendo que a maioria deles ficou pronta no inicio de 2013, aumentando acentuadamente a oferta e, por consequência, ficando acima do crescimento da demanda, ou seja, elevando o índice de vacância. Portanto, do acordo com ele, a tendência das empresas que atuam nesse segmento é se adequar ao mercado e criar alternativas para reduzir custos de obras, adequando os preços de locação à realidade do mercado, desenvolvendo projetos mais econômicos e rápidos de serem feitos, utilizando produtos que deem velocidade à execução das obras, como estrutura de pré-fabricados em concreto, e em locais cercados de rodovias de fácil acesso, próximos a portos e aeroportos, haja vista o volume de investimentos nesses setores, tanto da iniciativa privada como da pública.
Declínio de preços
Maurício Geoffroy, diretor comercial da Bresco (Fone: 11 4058.4555), também avalia que o mercado está passando por uma fase de declínio de preços de locação devido a um desequilíbrio entre oferta e demanda. “Há aproximadamente cinco anos, as taxas de vacâncias eram baixíssimas, ainda que o mercado estivesse com um estoque de qualidade inferior, o que resultou em uma alta nos preços de locação e na rentabilidade dos investidores. A expectativa de alta rentabilidade, por sua vez, atraiu muitos investidores que atuavam em outros segmentos para este mercado de galpões logísticos. Durante alguns anos, a demanda reprimida foi absorvendo os novos estoques, fazendo com que as taxas de vacância permanecessem estáveis. Porém, a desaceleração da economia causou uma redução no crescimento da demanda por espaços que, combinada com o elevado ritmo das novas entregas, gerou maior competição entre os empreendimentos, queda nos valores de locação transacionados e consequentes aumentos nas taxas de vacância.”
Para Geoffroy, a tendência no curto prazo é que haja uma desaceleração no desenvolvimento de novos condomínios, tendo em vista a absorção mais lenta dos estoques disponíveis. “Alguns players do mercado que estiverem menos dispostos a lidar com vacância e preços mais baixos poderão se desfazer de parte ou da totalidade de sua carteira, o que pode acarretar em oportunidades de transações entre os investidores”, informa.
Ainda segundo o diretor comercial da Bresco, com uma provável retomada da economia no médio prazo, deverá haver o retorno do cenário de demanda elevada com consequente elevação da absorção dos estoques existentes e a retomada dos valores de locação. “Dependemos da reativação da economia para termos um mercado sólido no segmento de condomínios logísticos”, concorda Milton Bigucci, presidente da Construtora MBigucci – MBigucci Comércio e Empreendimentos Imobiliários (Fone: 11 4367.8600).
Ulisses Tuma Gonçalves, sócio-diretor da TGCon Engenharia e Construção (Fone: 11 3044.7290), também destaca que o segmento tem superoferta de espaços, e que acumula estoque deste o final de 2012. Também para Gonçalves, há rejuste negativo dos valores de locação. “Em 2014, este movimento mostra-se mais intenso, com revisão para baixo generalizada de alugueis. Investidores sem ou pouca experiência neste mercado suspenderam qualquer iniciativa. Vemos iniciativas de grupos experimentados, que continuam investindo, de forma especulativa ou sob encomenda. Mas a oferta a ser disponível em 2014, o estoque consolidado, deverá ser absorvido em alguns anos, o que inibirá fortemente investimentos este ano e em 2015. A retomada destes investimentos na velocidade verificada nos últimos anos dependerá, fundamentalmente, da situação macroeconômica, e novas demandas do mercado virão com crescimento econômico”, complementa.
Mais otimista, Leandro Angelino, gerente de pesquisa e inteligência de mercado da Colliers International (Fone: 11 3323.0000), diz que o segmento continua em plena expansão. “Uma das razões é que, se comparado a outros países, nosso mercado ainda é bem pequeno, ou seja, ainda há espaço para crescer, dado o potencial de consumo brasileiro que tem exigido cada vez mais agilidade, fazendo com que as empresas busquem constantemente por otimização do produto imobiliário. Além de pequeno, ainda concentra-se no perfil Stand Alone (Isolado), que frequentemente não apresenta aspectos técnicos capazes de suprir a demanda atual”, diz Angelino.
Ele conta, também, que atualmente têm monitorado trimestralmente 8,7 milhões de metros quadrados em condomínios logísticos classe A e, até o fim do ano, deverão ser alcançados os 10 milhões. “Considerando que em 2010 o mercado possuía aproximadamente 4 milhões de metros quadrados, devemos ser, com certeza, um dos segmentos imobiliários que cresceu nos últimos anos. Ainda há diversas regiões com bom ou relativo potencial de consumo e carecem de bons produtos. O grande problema do mercado atualmente é acertar o tipo de produto, tamanho, localização e preço. Não somente as tecnologias, mas também os conceitos de mercado e de utilização dos produtos mudam com uma velocidade muito grande. Vejo que algumas empresas deveriam investir mais em análises qualitativas para serem mais assertivas neste ponto”, explica o gerente de pesquisa e inteligência de mercado da Colliers International.
Sérgio Fischer, diretor executivo da Log Commercial Properties (Fone: 0800 400.0606), também aponta que o mercado de condomínios logísticos brasileiro ainda é incipiente. Ele ressalta que nossos números ainda são baixos em relação aos países mais maduros – ainda temos um caminho longo a percorrer. “O Brasil vai finalizar o ano com 10 milhões de metros quadrados de ABL, enquanto o México, que é bem menos desenvolvido, vai finalizar com 50 milhões. É um mercado que está em crescimento, apesar de haver desequilíbrio entre oferta e demanda em algumas regiões do Brasil. Esse desequilíbrio ocorreu devido aos pesados investimentos realizados em espaços muito curtos de tempo. Esses condomínios deverão ser absorvidos, mas em médio prazo.” Em contrapartida – prossegue Fischer –, na maioria dos estados brasileiros, principalmente fora do Sudeste, existe uma carência grande de condomínios industriais.
Outro otimista, André Gavazza, gerente de incorporação da GR Properties (Fone: 11 3709.2663), aponta que o segmento continua em crescimento, mesmo com o aumento do tempo de absorção dos empreendimentos entregues. De acordo com ele, o aumento da taxa de vacância, percebida no último semestre, é reflexo da quantidade de condomínios entregues ao mesmo tempo, mas não da queda de procura por locação. “Dados da CBRE indicam que o 4º trimestre de 2013 teve recorde na quantidade de metros quadrados locados neste tipo de empreendimento. Em curto prazo, a tendência é o mercado estabilizar-se, visto que, com o aumento da taxa de vacância, alguns projetos acabam sendo postergados e, ainda, com a manutenção da taxa de absorção, os galpões prontos serão locados. Em médio prazo, a tendência é que entraremos em um novo ciclo de escassez de áreas de armazenagem, momento em que a procura será superior à demanda”, comenta, acompanhado de Steven Mathieson, gerente de incorporação da Hines do Brasil (Fone: 11 5504.7600). Para este, em 2013, houve um aumento da entrega de condomínios logísticos, acirrando a concorrência neste mercado. Em 2014, ainda segundo Mathieson, mais projetos serão entregues, portanto, “o cenário é de cautela, o aluguel deve estabilizar e, possivelmente, veremos proprietários mais flexíveis”.
Já a análise feita por José Luis Demeterco Neto, presidente da Capital Realty (Fone: 41 2169.6850), destaca que o segmento de condomínios logísticos passa por um momento em que os empreendimentos com maior oferta de serviços e localização privilegiada vão se sobressair sobre os demais. Segundo Demeterco Neto, algumas regiões se mantiveram em alta desde o início do ano e se mostraram boas oportunidades para o setor. “Um exemplo é em Santa Catarina, que nos últimos anos recebeu muitas empresas, sobretudo do segmento varejista”, revela, complementado por Hailton Liberatore, diretor da Libercon Engenharia (Fone: 11 5111.8580), empresa com forte atuação na região Sudeste. Liberatore constata que este ano se mantém uma forte demanda em estudos ou solicitações de propostas. “Contudo, concluímos que o mercado passa por um momento de acomodação, demonstrando-se mais seletivo e exigente quanto aos produtos a serem colocados para locação”, aponta.
Por sua vez, Clarisse Etcheverry, diretora de desenvolvimento e novos negócios da GLP – Global Logistic Properties (Fone: 11 3500.3700), aponta que a consolidação do crescimento econômico do país, independentemente de variações, propicia o desenvolvimento do mercado de logística, que passa a exigir um galpão de melhor qualidade e com melhores características.
No Brasil – diz ela – ainda há muitas operações de logística que não são terceirizadas, mas há a perspectiva do aumento da terceirização, seguindo a tendência mundial, de forma que surgirão novas oportunidades de locação de novos espaços, aumentando, consequentemente, a demanda por novos galpões. “As empresas têm mantido a necessidade de expandir seus negócios, mas os planos de expansão têm sido estabelecidos de modo mais consciente e com maior embasamento técnico, buscando mais qualidade e operações mais produtivas e eficientes. O amadurecimento e a profissionalização do setor logístico propicia tudo isso”, completa.
Na análise de Fernando Pasmanik Schilis, diretor comercial da Fulwood Empreendimentos Imobiliários (Fone: 11 2344.2999), com a desaceleração da economia, o segmento de condomínio logístico está sendo penalizado na absorção do novo estoque de galpões, além do movimento de retração da produção de mercadorias. “Como consequência, também notamos que muitas empresas, ao invés de fazerem investimentos para aumentar a produção, estão procurando consolidar suas operações: por exemplo, fábrica e CD no mesmo local. Além disso, é possível perceber o movimento de trocas de galpões antigos por modernos”, finaliza.
Novidades, lançamentos, etc.
• Bresco
A empresa conta com dois projetos aprovados, prontos para o início das obras. Ao lado do aeroporto de Viracopos, no distrito industrial de Campinas, SP, o “Parque Corporativo Bresco Viracopos” é um destes empreendimentos. Com quase 1 milhão de metros quadrados de terreno, o parque terá mais de 400.000 m² de área construída. O segundo empreendimento está localizado no município de Itupeva, SP, vizinho ao Centro de Distribuição de 35.000 m² desenvolvido pela Bresco sob medida para a Natura Cosméticos (no modelo build to suit). Este condomínio logístico pode ser entregue em até 10 meses, e possui um potencial de 41.000 m² de área construída.
• Capital Realty
A novidade da empresa é a ampliação do Mega Itajaí, que ganhará mais 35.000 m² de área construída em 18 novos módulos, totalizando 87.000 m² de área bruta locável.
• Fulwood
“Entregaremos no primeiro semestre de 2015 o Condomínio Dom Pedro Business Park, em Atibaia, SP, e possivelmente a expansão do Condomínio Fernão Dias Business Park, em Extrema, MG. Já no segundo semestre de 2015, está prevista a entrega do Condomínio Castelo Business Park, em São Roque, SP”, destaca Schilis.
• GL Empreendimentos
A GL Empreendimentos (Fone: 81 3878.6000) possui mais de 400.000 m² de galpão, distribuídos em quatro Centros Logísticos: Armazenna 1, 2, 3 e Suape. “Entregamos, recentemente, a última etapa do Armazenna Suape, que totaliza 95.000 m² de área construída”, diz Rodrigo Marinho, gerente comercial da empresa.
• GLP
Está entregando a segunda fase do condomínio logístico em Campinas e do GLP Ribeirão Preto, ambos em São Paulo, e, também, a primeira fase do GLP Gravataí, no Rio Grande do Sul. Além disso, está iniciando a segunda fase de obras do GLP Guarulhos, SP, atualmente 100% locado. A GLP também assinou recentemente o contrato de locação de 11.500 m² com a Tquim para o GLP São Bernardo do Campo, SP.
• GR Properties
A empresa anunciou, recentemente, investimento de R$ 375 milhões destinados à construção de seis condomínios de galpões modulares. Localizados a até 120 quilômetros da capital paulista, os empreendimentos somarão, aproximadamente, 180.000 m² de área locável. Dois galpões serão localizados no entorno do Rodoanel Mário Covas, sendo que um já se encontra em obras. Também será construído um galpão às margens da Rodovia Régis Bittencourt, além de nos municípios de Guarulhos, Campinas e Hortolândia.
• Hines
Para 2014, a previsão é entregar 250.000 m² em três condomínios logísticos no Rio de Janeiro e em São Paulo, sendo que o Distribution Park Embu II, com 52.000m², já está em construção.
Este projeto contará com um galpão de 52.000 m², dividido em seis módulos.
• Libercon Engenharia
Neste momento, a Libercon atua nas regiões de Embu, construindo o Distribution Park Embu II, da Hines do Brasil, em um terreno de 127.000 m²; em Cajamar, com o Cajamar Industrial Park II, com área de 237.000 m²; e em Guarulhos, onde está iniciando a segunda fase do CLB Guarulhos com, aproximadamente, 220.000 m².
• Log Commercial Properties
A empresa tem vários lançamentos: condomínio logístico de Macaé/RJ, implantado em um terreno de 51.000 m², com área bruta locável de 26.000 m²; LOG Rio de Janeiro, dotado de galpões com aproximadamente 104.000 m² de terreno e 54.500 m² de área bruta locável; LOG Uberaba, composto por 4 galpões, com 18.500 m² de área locável, com módulos a partir de 1.300 m²; e condomínio logístico de Aracajú/SE, em um terreno de aproximadamente 95.000 m² e área locável de 41.500 m².
• MBigucci
A empresa tem o Condomínio Industrial Business Park Diadema, com 26 galpões. “E agora estamos em fase de estudo de outro projeto na Avenida dos Estados para um novo condomínio logístico, com opções modulares de 1.000 m² a 18.000 m²”, explica o presidente da empresa.
