*Por Thiago Muramatsu
O mercado de galpões logísticos no Brasil não chegou onde está por acaso. Para entender o momento atual, vale percorrer os três ciclos que moldaram o setor nas últimas duas décadas, pois é assim que conseguimos compreender o racional da logística atual.
O primeiro ciclo, entre 2008 e 2013, foi de escassez e valorização acelerada. A demanda crescia, os ativos modernos eram poucos e o capital estrangeiro enxergou a assimetria antes da maioria. Vacância caindo, aluguéis subindo e novos players entrando num mercado que ainda estava aprendendo a se precificar.
O segundo ciclo, de 2014 a 2019, inverteu esse equilíbrio. A oferta que entrou nos anos anteriores criou um ambiente de maior vacância e preços estagnados, com o poder de barganha claramente nas mãos dos ocupantes. Desenvolver um galpão logístico no Brasil era relativamente rápido em comparação com outros segmentos do mercado imobiliário.
Muitos parques já tinham o licenciamento encaminhado, e era possível aprovar e colocar um novo ativo em operação em 6 ou 8 meses. A oferta conseguia responder ao aumento da demanda antes que a pressão sobre os preços se tornasse relevante. Foi nesse contexto que a SYN vendeu seu portfólio logístico em 2017, em sociedade com a Prologis, que já era naquele momento a maior plataforma global de real estate logístico. A decisão fazia sentido dentro da estratégia da companhia e ajudou a consolidar uma leitura importante sobre o setor.
O terceiro ciclo começou em 2020, impulsionado pela pandemia e pelo salto do e-commerce. A Abralog – Associação Brasileira de Logística identificou 2020 como o início de um novo período de expansão para o setor, e os números confirmam que este é o ciclo mais robusto da história da logística brasileira. Os custos de obra continuaram a crescer, mas os preços dos galpões, que se mantinham estagnados há anos, passaram a subir de forma consistente. De acordo com dados da Cushman & Wakefield e da JLL, o preço médio saiu de R$ 19,04/m2 em 2020 para R$ 28/m2 em 2024, com aceleração mais forte a partir de 2023. O Brasil encerrou 2025 com absorção líquida de 1,63 milhão de metros quadrados e vacância em níveis mínimos da série recente, reflexo de uma demanda que continua crescendo mais rápido do que a oferta consegue acompanhar.
O que sustenta esse ciclo é uma mudança estrutural na lógica de distribuição. A consolidação do e-commerce e a pressão crescente por operações cada vez mais ágeis alteraram profundamente o setor. O que antes operava em um raio de 30 km passou para 15 km e, em muitos casos, para menos que isso, para viabilizar entregas no mesmo dia e operações aos domingos. Isso alterou a lógica de localização dos ativos, especialmente em regiões metropolitanas, onde o tempo de deslocamento tornou-se um fator central de eficiência.
Com isso, regiões que antes eram vistas apenas como alternativas de menor custo passaram a assumir posições estratégicas na malha logística. Extrema, MG, é um exemplo importante desse movimento. Segundo o E-Commerce Brasil, o incentivo fiscal teve papel relevante, com alíquota de ICMS até 50% menor do que a de São Paulo para transações interestaduais, mas há também uma lógica operacional clara na capacidade de conexão entre as regiões Sudeste, Norte e Nordeste. Ao mesmo tempo, grandes capitais começaram a demandar ativos urbanos menores e mais próximos do consumidor final, o que aumentou a pressão sobre regiões com oferta limitada de terrenos e alta densidade de consumo. Em alguns mercados, determinados ativos ocupam hoje posições difíceis de replicar na malha urbana, justamente pela dificuldade de reposição naquela localização.
Esse movimento foi acelerado pelo amadurecimento da indústria e dos fundos de investimento imobiliário e estrangeiros no Brasil. O crescimento desse mercado trouxe mais capital e maior capacidade de desenvolvimento para regiões que antes estavam fora do radar dos grandes operadores.
Quando esses fatores são analisados em conjunto, fica evidente que a logística brasileira está no ciclo mais maduro de sua história. Muito além da disponibilidade de área, a discussão também foca na localização dentro de uma malha de consumo cada vez mais exigente. Quem entende esse movimento primeiro e aloca com isso em mente tem uma vantagem que demorará a ser replicada.
Referências
Cushman & Wakefield, Market Beat Industrial 4T 2025 — www.cushmanwakefield.com
JLL, Mercado Industrial e Logístico no Brasil 1T 2025 —
www.jll.com/en-us/insights/market-dynamics/relatorio-industrial-logistico
BTG Pactual via Buildings, Galpões Logísticos 2025 —
www.fundsexplorer.com.br/noticias/galpoes-logisticos-vacancia-2025-brasil
RB Investimentos, Análise do Setor de Galpões Logísticos —
www.rbinvestimentos.com/wp-content/uploads/2025/05/Galpoes-Logisticos-1.pdf
Logweb, Mercado de galpões logísticos segue em alta no Brasil, 2021 —
www.logweb.com.br/mercado-de-galpoes-logisticos-segue-em-alta-no-brasil-e-expectativa-e-que-bom-desempenho-continue-em-2022
E-Commerce Brasil, Benefícios fiscais em Extrema MG —
www.ecommercebrasil.com.br/noticias/conheca-beneficios-fiscais-em-extrema-mg
Thiago Muramatsu é CEO da SYN, que atua de forma diversificada no mercado imobiliário, integrando locação, administração e transações de ativos em múltiplos segmentos, incluindo galpões logísticos.
