Terrenos próximos aos grandes centros se tornam ativos estratégicos, impulsionam a verticalização dos galpões, aceleram a criação de hubs urbanos e transformam o mercado imobiliário logístico brasileiro.
Encontrar um terreno adequado para operações logísticas nas proximidades dos grandes centros urbanos tornou-se um dos maiores desafios da cadeia de suprimentos no Brasil. O avanço do comércio eletrônico, a necessidade de entregas cada vez mais rápidas, a expansão dos operadores logísticos e a busca da indústria e do varejo por eficiência elevaram o metro quadrado logístico ao status de ativo estratégico. Como consequência, o setor convive com a escassez de áreas disponíveis, forte valorização imobiliária e novos modelos de armazenagem, como galpões verticalizados e mini-hubs urbanos.
Nesse cenário, empresas precisam equilibrar custos, produtividade e velocidade de atendimento, enquanto investidores ampliam a aposta em empreendimentos logísticos de alto padrão.
Mas até que ponto a falta de espaço poderá limitar o crescimento da logística brasileira? Especialistas apontam que a resposta passa pela inovação, pela tecnologia e por uma nova forma de pensar o uso do espaço nas cidades. A seguir, representantes do setor analisam os desafios, as tendências e o futuro do mercado de imóveis logísticos no país.
Ativo mais disputado
De fato, ao se acompanhar o mercado, fica claro que o metro quadrado logístico se tornou um dos ativos mais disputados da cadeia de suprimentos atualmente.
E o que mudou foi a natureza dessa disputa, que deixou de ser passageira e se tornou uma característica permanente do mercado. O principal motor dessa transformação foi o e-commerce, que a partir de 2020 passou a demandar galpões em um ritmo que nenhum outro segmento conseguiu acompanhar. Para ter-se ideia da escala, o comércio eletrônico saiu de uma fatia praticamente irrelevante da área locada em 2016 para responder por cerca de 30% de tudo o que foi locado em 2025, e já supera 34% no primeiro trimestre de 2026. Em volume, a área ocupada pelo segmento foi multiplicada por quase quatro vezes apenas entre 2020 e 2025.”
Mas, ainda segundo Maurício Nascimento, diretor Nacional de Indústria e Logística da Colliers, seria um erro atribuir o movimento apenas ao e-commerce. Os operadores logísticos sustentam de forma consistente cerca de 20% da demanda todos os anos, e como boa parte da operação do próprio e-commerce e do varejo é terceirizada justamente nesses operadores, a pressão real sobre o metro quadrado é ainda maior do que o número direto do comércio eletrônico sugere.
Soma-se a esse quadro a chegada e a expansão de grandes plataformas internacionais de comércio eletrônico, que entram no país com forte capacidade de ocupar áreas relevantes e ampliam a competição por espaço.
O efeito dessa combinação aparece no indicador mais sensível do setor. A taxa de vacância, que era de 26,8% em 2017, encerrou o segundo trimestre de 2026 com desempenho histórico: recuou ao menor nível já registrado na série histórica, atingindo 5%, ao mesmo tempo em que a área devolvida pelos ocupantes caiu ao patamar mais baixo dos últimos sete anos. “Está evidente que o ativo se consolidou como um dos mais disputados e estratégicos da cadeia de suprimentos”, completa Nascimento.
O diretor-presidente da Penske Logistics Brasil também analisa esta questão. Paulo Sarti destaca que o principal fator que tem impulsionado a disputa por espaços logísticos é a exigência do mercado por maior velocidade nas entregas, combinada à estratégia de diminuição dos níveis de inventário. Com o crescimento do e-commerce e a pressão por prazos de entrega cada vez mais reduzidos, a proximidade com o consumidor final tornou-se uma prática obrigatória tanto nas operações B2C quanto nas B2B.
“Por causa dessa dinâmica, tornou-se fundamental e altamente estratégico para as indústrias e o varejo possuir centros de distribuição bem localizados e espalhados nas principais regiões de atendimento”, diz Sarti.
Escassez de áreas logísticas
Mas, se de um lado há um aumento do uso dos espaços logísticos, por outro há uma crescente escassez destas áreas próximas aos grandes centros urbanos. Qual seria o motivo?
Larissa Mattos, Head de Ativos Performados da área Industrial-Logística da Binswanger Brazil, e Felipe Paulin, diretor de Locações da área Industrial-Logística da Binswanger Brazil, apontam que os principais desafios para o desenvolvimento de novos empreendimentos logísticos urbanos são a burocracia e a morosidade nos processos de aprovação de projetos, além da escassez de terrenos aptos para desenvolvimento, especialmente nos mercados mais consolidados.
“Essa limitação de oferta tem provocado uma expressiva valorização nos principais eixos logísticos do país. Soma-se a isso a crescente concorrência pelo uso do solo com os segmentos residencial, comercial e varejista”, diz Larissa.
Outro ponto relevante é a complexidade dos processos de licenciamento ambiental e de aprovação de infraestrutura, que frequentemente impactam os cronogramas de implantação. Em determinadas regiões, a disponibilidade de energia elétrica também tem se tornado um fator crítico para a viabilidade de novos projetos. “Em segundo plano, mas ainda relevantes, estão os custos elevados da construção civil e o alto custo do capital para financiamento e desenvolvimento de empreendimentos”, acrescenta Paulin.
Além da concorrência pelo uso do solo – “perto dos grandes centros, o galpão disputa o mesmo terreno com empreendimentos residenciais, de varejo e até de escritórios, que comportam um valor de metro quadrado mais alto, e nessa disputa, o desenvolvimento logístico costuma ser preterido nas áreas mais bem localizadas –, Nascimento, da Colliers, também credita a escassez de áreas à exigência por entregas cada vez mais rápidas, que valoriza exatamente os terrenos mais próximos do consumidor, que são também os mais escassos e mais caros. Isso cria um descompasso estrutural entre o que o mercado precisa e o que está efetivamente disponível. Pesa ainda o custo de obra, que subiu de forma expressiva desde a pandemia e segue pressionado por fatores externos, como conflitos geopolíticos que afetam a cadeia de suprimentos e encarecem os insumos da construção.
Por fim, continua Nascimento, os juros altos por um período prolongado desestimulam o desenvolvimento. Muitos proprietários deixaram de construir de forma especulativa e passaram a desenvolver apenas sob demanda, em modelos como Built to Suit ou pré-locação, o que reduz a oferta pronta para locação imediata. “O resultado dessa equação é uma vacância em mínima histórica, que na prática significa pouca ou nenhuma área disponível nas regiões mais próximas dos centros. Não por acaso, o desenvolvimento vem migrando para mais longe. Boa parte do estoque previsto para entrega em 2026, da ordem de 2,8 milhões de metros quadrados, já se concentra no interior e em outras regiões do país, e não mais nas áreas centrais. Vale o registro de que esse volume futuro representa menos do que o mercado absorveu em um único ano recente, o que indica que a nova oferta, por ora, não acompanha o ritmo da demanda.”
André Romano, gerente de locação Industrial, Logística e Data Center da JLL, também destaca que a expansão urbana avançou sobre áreas que anteriormente abrigavam galpões e instalações industriais, convertendo-as em zonas residenciais e/ou comerciais. Simultaneamente, algumas restrições de zoneamento urbano empurram novos empreendimentos logísticos para regiões cada vez mais distantes dos centros de consumo, justamente quando a demanda por proximidade aumenta exponencialmente devido ao crescimento do e-commerce.”
Ao lado explosão das vendas online, que criou a necessidade urgente de centros de distribuição urbana próximos ao consumidor final para viabilizar entregas rápidas, intensificando a competição por localizações estratégicas, Romano destaca que questões complexas de documentação e licenciamento ambiental atrasam ou impedem o desenvolvimento de novos empreendimentos, mesmo quando há terrenos disponíveis.
“Mais do que uma escassez de áreas, o que observamos é uma escassez de infraestrutura logística de qualidade em localizações estratégicas. O mercado brasileiro ainda possui um déficit relevante de galpões Classe A quando comparado a mercados mais maduros, o que mostra o potencial de expansão do setor.”
Hoje – continua Marcio Siqueira, diretor Executivo de Operações da Log CP, o Brasil conta com cerca de 175 milhões de metros quadrados de estoque logístico, mas apenas 35,7 milhões de metros quadrados correspondem a galpões Classe A. Somente 18% do estoque nacional são formados por ativos de padrão elevado. “Quando olhamos para a comparação internacional, o potencial de crescimento fica ainda mais evidente, pois o Brasil possui aproximadamente 16 m² de galpões Classe A para cada 100 habitantes, enquanto o México possui 27 m² e os Estados Unidos mais de 500 m².”
Além do avanço do e-commerce, que tem sido um dos principais impulsionadores da demanda, varejistas, indústrias e operadores logísticos seguem ampliando suas operações e buscando ativos modernos, eficientes e bem localizados. Grandes plataformas digitais continuam expandindo sua presença logística no país, reforçando essa tendência de longo prazo.
“Embora o estoque tenha crescido nos últimos anos, a oferta de empreendimentos de padrão elevado ainda não acompanha plenamente a demanda. O setor opera com níveis de vacância mínima histórica, o que demonstra a forte absorção dos novos espaços que chegam ao mercado. Em 2025, a absorção líquida foi de aproximadamente 3,6 milhões de metros quadrados e a expectativa para 2026 é de demanda próxima de 4 milhões de metros quadrados.”
Outro fator importante – apontado pelo diretor Executivo de Operações da Log CP –, é que o mercado passou a operar com maior disciplina na oferta. O aumento do custo de reposição dos ativos e do custo de capital elevou o nível de exigência para novos desenvolvimentos, tornando os lançamentos mais seletivos e cada vez mais apoiados em pré-locações e contratos de longo prazo. O resultado é um mercado mais maduro, com crescimento sustentado por demanda real e um déficit estrutural de infraestrutura logística de qualidade que ainda deve levar muitos anos para ser preenchido.
Indo na mesma linha de pensamento, Antonio Pereira, diretor Comercial e de Operações do PZ Log, entende que o aumento da demanda por espaços logísticos e a consequente escassez destas áreas tem relação com os seguintes fatores:
– Concentração populacional: Os grandes centros são destinos para a população pela oferta de trabalho e crescimento profissional, absorvendo e abrigando uma grande parcela da população, ou seja, mais de 30% da população brasileira está concentrada em apenas 48 municípios.
– População conectada e demanda por entregas mais rápidas: A grande maioria da população aderiu ao formato de compras online, seja para a refeição de fast-food, para o produto do supermercado que faltou ou ainda para a bebida gelada para a festa que está em andamento. “Existe um estudo da Serasa que mostra que 82% dos consumidores de internet realizam ao menos uma compra online por mês. Considere também que 70% da população adulta brasileira estão conectados à internet. Assim, atender a este mercado e à exigência de entrega rápida se relaciona diretamente à necessidade de dispor de estoques próximos ao consumidor.”
Valorização dos terrenos
Como já mencionado, a valorização acelerada dos terrenos é um dos fatores que vêm pressionando os custos logísticos, mas ela não atua sozinha. “O que observamos hoje é uma combinação entre escassez de áreas bem localizadas, baixa vacância dos galpões e aumento da demanda por espaços próximos aos grandes centros consumidores. Esse cenário eleva tanto os custos de implantação de novos empreendimentos quanto os valores de locação dos ativos já existentes”, pontua Gabriel Menegatti, CEO do Grupo MNGT.
Na prática, continua, isso impacta toda a cadeia. Empresas passam a desembolsar mais para armazenar produtos e, consequentemente, precisam buscar ganhos de eficiência operacional para compensar esses custos. “Também vemos uma maior preocupação com a otimização dos estoques, a ocupação dos galpões e a localização estratégica das operações.”
Outro efeito importante é a ampliação do interesse por mercados fora dos eixos tradicionalmente mais disputados. Regiões do interior paulista, como o eixo Campinas–Rio Claro, passaram a ganhar protagonismo ao combinar disponibilidade de áreas para expansão, custos mais competitivos e infraestrutura logística consolidada. Com isso, deixam de ser vistas apenas como alternativas econômicas e passam a ocupar uma posição estratégica para empresas que buscam manter eficiência operacional, capacidade de crescimento e competitividade no longo prazo.
Romano, da JLL, também coloca que a valorização acelerada dos terrenos tem provocado transformações profundas na estrutura de custos das operações logísticas no Brasil. Os valores de aluguel por metro quadrado em áreas próximas aos grandes centros têm registrado aumentos significativos, frequentemente acima da inflação, elevando diretamente os custos fixos de armazenagem e distribuição e comprimindo margens operacionais.
As empresas enfrentam um dilema crítico entre pagar valores premium por localização estratégica próxima aos consumidores, reduzindo custos de transporte e tempo de entrega, ou aceitar localizações mais distantes e baratas, aumentando custos logísticos de última milha.
Para operações de e-commerce com promessa de entrega rápida, a primeira opção frequentemente se torna obrigatória, apesar do custo elevado.
O custo crescente força a otimização intensiva do espaço por meio de sistemas de armazenagem vertical, automação e gestão mais eficiente de estoque, exigindo investimentos adicionais em tecnologia e equipamentos. Parte desses custos elevados acaba sendo repassada aos consumidores com taxas de entrega mais altas ou preços majorados, afetando a competitividade das empresas e o poder de compra. “Para segmentos com margens apertadas, o custo imobiliário elevado pode inviabilizar completamente operações em determinadas localidades, forçando consolidação ou redesenho das redes de distribuição”, alerta Romano. Desenvolvedores tendem ainda a exigir contratos de locação mais longos para justificar investimentos em áreas valorizadas, reduzindo a flexibilidade operacional dos locatários.
Verticalização dos armazéns
Neste contexto, a verticalização dos armazéns chega para atender a grande demanda por espaços de qualidade, e vem se consolidando como uma resposta direta à escassez de terrenos bem localizados nos grandes centros urbanos, especialmente em cidades como São Paulo. “À medida que o comércio eletrônico se expande e os consumidores passam a exigir entregas cada vez mais rápidas – o same-day delivery, com entregas em menos de 24 horas –, a proximidade dos estoques em relação ao destino final torna-se um diferencial competitivo fundamental”, diz, agora, Thiago Cordeiro, fundador e CEO da GoodStorage.
Nesse cenário, ele continua, a verticalização permite maximizar o aproveitamento de áreas estratégicas sem comprometer a eficiência operacional. “Mais do que uma tendência, a localização estratégica se tornou uma necessidade para empresas que buscam conciliar capacidade de armazenagem e velocidade de distribuição. É um movimento que acompanha a transformação da logística urbana e reflete a busca do mercado por soluções cada vez mais inteligentes e sustentáveis.
Flávio Piccinin, diretor executivo da ISMA, também destaca que a verticalização surge como alternativa para viabilizar maior capacidade de armazenagem dentro da mesma área, ao mesmo tempo em que contribui para o aumento da eficiência operacional, por meio de uma melhor organização dos fluxos e do uso dos recursos disponíveis.
Assim, mais do que uma tendência, a verticalização se consolida como um requisito de eficiência e competitividade, especialmente em grandes centros e mercados logísticos pressionados.
Desafios para os galpões multinível
Além das questões já colocadas, quais são os principais desafios técnicos e financeiros para a implantação de galpões multinível no Brasil?
Carolina Galvão, advogada e head da área de Negócios Imobiliários do CGM Advogados, ressalta que os galpões multinível ainda enfrentam resistência no Brasil, sobretudo por uma questão cultural: o mercado brasileiro foi historicamente estruturado sob a lógica horizontal, com grandes áreas de solo e custo de terreno relativamente baixo fora dos grandes centros. Nas regiões metropolitanas, entretanto, a escassez de áreas próximas a corredores viários e aeroportos tem impulsionado a mudança de cenário.
“A meu ver, o principal desafio técnico dos galpões multiníveis no Brasil está na engenharia estrutural: galpões verticalizados demandam capacidade de carga de piso elevada, na faixa de 3 a 4 t/m², o que aumenta substancialmente o custo de construção em relação aos modelos térreos, exigindo projetos específicos de fundação e laje que impactam significativamente o capex do empreendimento. Além disso, costumam exigir soluções específicas para circulação vertical, como rampas para acesso de caminhões nos pavimentos, elevadores industriais e sistemas de movimentação de cargas que ainda são pouco utilizados no país. A isso, se somam processos jurídicos mais complexos, como normas de segurança contra incêndio e maior complexidade de licenciamento.”
Sob a ótica financeira, o modelo multinível só se sustenta quando o custo do terreno justifica a amortização desse sobrepreço construtivo. Na prática, isso restringe a viabilidade do modelo a localizações muito específicas, como os entornos aeroportuários. Galpões próximos a aeroportos têm perfil de carga peculiar: predominam mercadorias leves, de alto valor agregado e giro rápido, o que impõe exigências de layout, controle de temperatura e segurança distintas do galpão de varejo convencional. “Nesse contexto, a verticalização pode ser economicamente defensável, especialmente quando o projeto é concebido com essa vocação operacional”, diz Carolina.
Trata-se de um produto que responde a uma necessidade real do mercado, mas cuja viabilidade financeira depende de um equilíbrio entre custo de capital, preço de locação e eficiência operacional.
“Também destacaria os desafios jurídico e urbanísticos. Em muitas cidades, a legislação de uso e ocupação do solo não foi desenhada para esse tipo de ativo e o seu desenvolvimento esbarra em limitações de gabarito e coeficiente de aproveitamento, exigências ambientais e de vizinhança (ruído, impacto viário) e processos de licenciamento que ainda tratam o galpão como um uso horizontal.
Além disso, há uma questão importante do ponto de vista contratual: o modelo multinível pode demandar estruturas de locação mais complexas. Na maioria dos casos, especialmente em função do número de usuários, é necessário refletir de forma mais detalhada sobre o rateio de despesas, regras de uso compartilhado e de infraestrutura crítica”, aconselha a advogada do CGM Advogados.
“A implantação de galpões com armazenagem multinível no Brasil ainda enfrenta desafios relevantes, o que explica por que, apesar do avanço recente, esse modelo permanece restrito a aplicações específicas.”
Do ponto de vista técnico, também comenta Piccinin, da ISMA, o principal desafio está na maior complexidade da concepção estrutural e operacional. Além disso, a operação em múltiplos níveis impõe maior complexidade aos fluxos logísticos, especialmente em operações de alto giro ou que utilizam veículos pesados. Soma-se a isso a necessidade de maior integração com sistemas de automação e gestão, fundamentais para garantir eficiência e controle operacional nesse ambiente mais sofisticado.
Sob a ótica financeira e de mercado, os desafios são igualmente relevantes, prossegue o diretor executivo da ISMA. O custo de capital no Brasil impacta diretamente a viabilidade de projetos mais complexos, elevando o nível de exigência para retorno sobre o investimento. Há também um componente de risco de absorção, uma vez que o mercado ainda passa por um processo de adaptação a esse tipo de ativo, tanto do ponto de vista de ocupação quanto de operação. Além disso, o modelo tende a ser economicamente justificável apenas em regiões onde o custo do terreno é elevado o suficiente para compensar o maior investimento construtivo.
Adicionalmente, fatores estruturais do setor, como a escassez de terrenos bem localizados e o aumento dos custos de construção e financiamento, ampliam a dificuldade de viabilização desses projetos.
“Em síntese, os galpões com armazenagem multinível no Brasil ainda se configuram como uma solução de nicho, com maior aderência a mercados urbanos densos e com forte pressão imobiliária, onde a otimização do uso do solo se torna determinante.”
Mini-hubs urbanos
Em busca de soluções para a armazenagem próxima aos centros de consumo, há, ainda, os mini-hubs urbanos. Mas, eles são uma solução definitiva para a logística de última milha ou apenas uma alternativa complementar?
Na ótica de Elias Fernandes, Pricing & Projects Supervisor da BRX Cargo – Logística Internacional, eles “já se consolidaram como uma solução definitiva para a logística de última milha nas grandes cidades. Com a pressão do consumidor por entregas cada vez mais rápidas, a logística passou a ser um dos maiores diferenciais competitivos dos e-commerce. Entrega no dia seguinte, no mesmo dia ou, até mesmo, em poucas horas tem sido o objetivo das principais plataformas e manter grandes centros de distribuição afastados das cidades tornou-se ineficiente.”
Portanto, continua Fernandes, os minis-hubs, que muitas vezes ocupam espaços ociosos em áreas centrais como antigas lojas, estacionamentos ou imóveis comerciais adaptados, permitem que o estoque fique a poucos quilômetros do cliente final. Isso reduz drasticamente os custos de transporte, diminui o impacto do trânsito urbano e viabiliza o uso de modais sustentáveis e ágeis, como bicicletas cargueiras e veículos elétricos leves.
“Os mini-hubs urbanos são uma solução importante, mas devem ser vistos como uma camada complementar dentro de uma rede logística mais ampla, e não como substitutos dos grandes centros de distribuição. A tendência não é a troca de um modelo pelo outro, mas a combinação dos dois formatos: grandes condomínios logísticos para escala, armazenagem e distribuição regional, e estruturas urbanas menores para capilaridade, velocidade e última milha.”
Na percepção de Kelly Reschioto, gerente Comercial Sênior da Golgi, os mini-hubs não são uma solução definitiva isolada, mas uma peça cada vez mais relevante de uma malha logística híbrida. O modelo vencedor tende a combinar escala, localização estratégica e proximidade com o consumidor final.
Também para Cordeiro, da GoodStorage, os espaços de armazenagem urbanos menores têm se mostrado uma alternativa importante na evolução da logística de última milha. Mas eles não substituem outras infraestruturas logísticas de grande porte, atuando de forma complementar, dentro de uma estratégia mais ampla e integrada. Neste cenário, galpões logísticos menores oferecem espaços de armazenagem em regiões estratégicas e são empreendimentos que atuam como hubs logísticos de proximidade – desempenhando um papel estratégico ao reduzir distâncias, otimizar rotas e possibilitar entregas em prazos cada vez menores. Além de também diminuírem a necessidade por espaços maiores, ao possibilitarem estoques menores – devido ao alto giro.
“Avalio que a eficiência logística depende de uma rede conectada, composta por centros de distribuição regionais, galpões urbanos e pontos avançados de armazenagem próximos ao consumidor final. É notável que a demanda por espaços logísticos urbanos esteja crescendo de forma consistente, justamente porque as empresas perceberam que a proximidade dos centros consumidores é essencial para atender às novas exigências do mercado”, diz Cordeiro.
Tecnologia na otimização do uso dos espaços
Com o custo logístico cada vez maior, a tecnologia é a principal ferramenta para otimizar os recursos das empresas. “Os conhecimentos e sistemas de gestão impulsionados por essa nova era da AI (Inteligência Artificial), juntamente com a automação e uso da robótica no dia a dia das operações é que irá ditar o ritmo da evolução do setor nos próximos anos”, afirma Fernandes, da BRX Cargo.
Também se referindo ao papel da tecnologia na otimização do uso dos espaços logísticos disponíveis, Fernando Schilis, diretor comercial da Fulwood, destaca que a tecnologia é um dos principais fatores para o aumento da eficiência operacional no setor logístico. Ferramentas de gestão, monitoramento e integração de informações permitem maior controle das operações, melhor aproveitamento dos espaços disponíveis e mais agilidade na movimentação de mercadorias.
Em um mercado cada vez mais competitivo, a tecnologia contribui para reduzir desperdícios, otimizar processos e aumentar a produtividade das operações. Isso se torna especialmente relevante em um cenário em que a localização e a eficiência dos ativos são fatores determinantes para a competitividade das empresas, explica o diretor comercial da Fulwood.
“A tecnologia tem um papel cada vez mais central na otimização dos espaços logísticos, especialmente em um mercado com baixa vacância e alta competição por ativos bem localizados. Quando há pouca disponibilidade de área, o ganho de eficiência passa a depender não apenas de ocupar mais metros quadrados, mas de usar melhor cada metro quadrado existente.”
A análise, agora, é Kelly, da Golgi. Segundo ela, sistemas de gestão de armazenagem, automação, roteirização, análise de dados, monitoramento em tempo real e integração entre estoque, transporte e pedidos permitem aumentar a produtividade, reduzir ociosidade, melhorar a acuracidade da operação e acelerar o fluxo de mercadorias.
Thiago Holanda, gerente regional LATAM da Libiao Robotics, também destaca que quando o metro quadrado fica raro e mais caro, a tecnologia deixa de ser luxo e passa a ser a alavanca central de eficiência por área e estratégia de negócios, que pode se desdobrar em algumas frentes:
1. Verticalização inteligente — usar o cubo, não só o piso. A primeira resposta clássica à falta de espaço é “construir para cima” (mezaninos, racks altos), mas armazenagem alta sem automação só transfere o problema para o picking, que vira o gargalo, principalmente se o picking é feito em outros níveis, o que aumenta as chances de ruptura nos fluxos operacionais e de materiais, porque será preciso a assistência de mais equipamentos, como empilhadeira, por exemplo. “É aqui que sistemas com robôs que se deslocam horizontal e verticalmente sobre racks de até 12 metros mudam a equação, ao permitirem o aproveitamento vertical do centro de distribuição.”
2. Densidade por eliminação de corredores e desperdício. Operações manuais com empilhadeira exigem corredores largos, que consomem de 30% a 50% da planta. “Com sistemas robotizados de produtos à pessoa, ou no jargão logística é o que chamamos de goods-to-person, se reduz drasticamente essa ‘área morta’, liberando espaço para estoque ou maior throughput, sem expandir o footprint ou necessidade de expansão de áreas ou, até mesmo, mudança de um galpão para outro maior.
3. Throughput por m², não só armazenagem por m². Otimizar espaço não é só guardar mais, mas também é processar mais pedidos na mesma área. Sistemas de classificação robotizado modulares e flexíveis (t-Sort ou 3D Sorter) entregam alta capacidade de separação em footprint compacto e escalável, fundamental para e-commerce, reabastecimento de lojas, marketplaces, crossborder e last mile, onde a pressão é por velocidade de expedição e que pode definir em abandono de carrinho no fim das contas, se o seu concorrente consegue entregar mais rápido.
4. Software como cérebro da ocupação. WMS/WCS/RCS e simulação de layout permitem decidir onde cada SKU fica, como os fluxos se cruzam e qual a densidade é ótima para a operação, tudo isso antes de mover um rack. A inteligência de alocação é o que extrai o máximo de cada metro quadrado físico principalmente para operações que demandam sazonalidade e alta adaptabilidade.
5. Adiamento ou eliminação de CAPEX imobiliário. “Talvez o ponto mais estratégico: em um mercado onde 58% do estoque previsto para 2026 já está pré-locado e a escassez é real, automatizar a operação existente muitas vezes evita a necessidade de alugar ou construir um novo galpão, onde a tecnologia compra capacidade sem comprar terreno ou expandir cedo demais.”
Em resumo, completa o gerente regional LATAM da Libiao Robotics, a tecnologia converte espaço físico (que está caro e escasso) em capacidade operacional, deslocando o investimento do imóvel para o sistema — geralmente com retorno mais rápido e maior flexibilidade.
Localidades com maior pressão por áreas logísticas
Como já mencionado, praticamente todas as regiões logísticas estratégicas do país enfrentam pressão de demanda. “Entre os principais destaques estão a Grande Campinas, a Grande Curitiba, Goiânia e o raio de até 30 quilômetros da cidade de São Paulo, que continuam registrando forte procura por espaços modernos e bem localizados, relaciona Larissa, da Binswanger Brazil.
“Outros mercados que merecem atenção são os eixos logísticos próximos a Belo Horizonte, além de capitais do Nordeste, como Recife e Salvador, onde a oferta de galpões de padrão institucional ainda é relativamente limitada. Em muitas dessas localidades, a escassez de terrenos adequados e as barreiras para novos desenvolvimentos tendem a sustentar níveis elevados de ocupação e pressionar os valores de locação no médio prazo”, completa Paulin, também da Binswanger Brazil.
A pressão é claramente mais concentrada nas grandes capitais, em torno dos polos econômicos e corredores de consumo. Às localidades já citadas, Carolina, do CGM Advogados acrescenta regiões como Guarulhos, Cajamar e Jundiaí, além outras capitais e suas regiões metropolitanas, como Rio de Janeiro, Curitiba e Fortaleza, que também têm experimentado movimentos de crescimento, impulsionados pela expansão do consumo regional e pela descentralização das cadeias de distribuição.
“Em Minas Gerais, por exemplo, temos visto uma busca crescente especialmente Contagem e Betim, que vêm ganhando relevância como alternativa competitiva a São Paulo. No Sul, Itajaí e Navegantes, em Santa Catarina, despontam como líderes do seguimento a região, com ligação a portos e maior fluxo de comércio exterior. O Nordeste também tem visto um crescimento de hubs regionais para atendimento do consumo local.”
Vale destacar, contudo – ainda segundo a head da área de Negócios Imobiliários do CGM Advogados –, que existe uma assimetria estrutural relevante: enquanto o setor avança para uma democratização geográfica, com novos condomínios e parques logísticos surgindo em municípios secundários e corredores interioranos, os escritórios e centros de tomada de decisão permanecem concentrados nas grandes metrópoles. Essa distância entre onde a logística opera e onde ela é gerida também cria desafios de governança contratual e due diligence imobiliária.
“De forma geral, as regiões que enfrentam maior pressão são aquelas que combinam três fatores: proximidade ao consumo, infraestrutura de transporte e disponibilidade limitada de terrenos, sendo a Grande São Paulo o exemplo mais contundente dessa combinação.”
Cordeiro, da GoodStorage, também destaca que a maior pressão continua concentrada nas regiões metropolitanas dos grandes centros consumidores, com destaque para São Paulo. “Além de São Paulo, observamos um movimento semelhante em cidades como Porto Alegre e Brasília, que vêm ampliando sua relevância logística nos últimos anos.
Também na visão de Romano, da JLL, a Grande São Paulo lidera disparado a demanda por áreas logísticas, com municípios como Guarulhos, Cajamar, Jundiaí e o ABC Paulista registrando ocupação elevadíssima e taxas de vacância próximas de zero em empreendimentos de qualidade, impulsionados pela proximidade com o maior mercado consumidor do país e infraestrutura portuária e aeroportuária estratégica.
Belo Horizonte, especialmente Contagem, Betim e Ribeirão das Neves, enfrenta pressão significativa por sua posição estratégica entre os principais eixos de consumo do país. Curitiba e sua região metropolitana, particularmente São José dos Pinhais e Araucária, concentram forte demanda servindo como porta de entrada para o Sul e corredor de ligação com o Mercosul.
Santa Catarina representa um caso especialmente crítico, com forte pressão por áreas logísticas tanto na região da Grande Florianópolis quanto no entorno dos portos de Itajaí e Navegantes, que movimentam volumes expressivos de carga conteinerizada e se consolidaram como alternativas estratégicas ao Porto de Santos. A região do Vale do Itajaí, em particular, enfrenta alta escassez de espaços logísticos modernos para atender as operações portuárias
“Observamos um processo cada vez mais claro de descentralização da demanda logística. Embora o Sudeste continue concentrando a maior parte do estoque nacional, com cerca de 26 milhões de m² de área bruta locável, outras regiões vêm ganhando protagonismo à medida que as empresas buscam maior proximidade com seus mercados consumidores e maior eficiência operacional”, diz Siqueira, da Log CP.
Nesse contexto, cidades como Fortaleza (CE), Goiânia (GO), Campo Grande (MS) e Viana (ES) têm registrado demanda crescente por empreendimentos logísticos modernos. Esses mercados reúnem características importantes para o desenvolvimento de hubs regionais, como localização estratégica, boa conectividade rodoviária e proximidade de áreas com forte potencial de consumo e distribuição.
O Nordeste, em especial, vem se consolidando como uma das regiões mais promissoras para a expansão logística no país. Ao mesmo tempo, mercados do Centro-Oeste seguem apresentando forte dinamismo, impulsionados pelo crescimento econômico regional e pela necessidade de ampliar a capilaridade das operações. Em diversos desses mercados, a demanda já pressiona a oferta disponível de ativos Classe A, reforçando o potencial para novos desenvolvimentos.
“Esse movimento tende a se intensificar nos próximos anos, tanto pelo avanço contínuo do e-commerce quanto pela implementação da reforma tributária, que favorece uma distribuição dos estoques mais próxima dos mercados consumidores. O resultado é o fortalecimento de novos hubs logísticos regionais e uma geografia logística cada vez mais distribuída pelo país”, completa o diretor Executivo de Operações da Log CP.
Mercado no futuro
Finalizando esta matéria, fica a pergunta: como será o mercado de imóveis logísticos e armazenagem nos próximos cinco a dez anos?
Larissa e Paulin, da Binswanger Brazil, comentam que o mercado logístico é dinâmico e cíclico, o que torna desafiadora a projeção de cenários de longo prazo, especialmente diante de possíveis mudanças regulatórias e econômicas. Ainda assim, a visão de ambos para os próximos anos é bastante positiva.
“Acreditamos que a demanda seguirá aquecida, impulsionada principalmente pelo crescimento contínuo do e-commerce, que permanece como um dos principais vetores de absorção de áreas logísticas. Além disso, setores como data centers, indústria farmacêutica, suplementos alimentares, bens de consumo e operadores logísticos vêm ampliando sua participação nas ocupações de grandes áreas. Também observamos uma tendência crescente de modernização das operações logísticas no Brasil, com empresas migrando de instalações obsoletas para ativos mais eficientes, sustentáveis e tecnologicamente preparados. Esse movimento é reforçado pela busca por maior eficiência operacional, redução dos prazos de entrega e otimização das cadeias de suprimentos.”
Mesmo após o forte ciclo de desenvolvimento dos últimos anos, os fundamentos do mercado permanecem sólidos, com absorção líquida consistente e níveis de vacância historicamente baixos nos principais polos logísticos do país, acreditam os representantes da Binswanger Brazil.
Também otimista, Schilis, da Fulwood, diz que o mercado de imóveis logísticos deve continuar sua trajetória de crescimento, impulsionado por fatores estruturais como a expansão do comércio eletrônico, a regionalização dos estoques e a busca por maior eficiência nas cadeias de distribuição.
Ao mesmo tempo, o setor tende a se tornar ainda mais seletivo. A localização dos empreendimentos seguirá como um dos principais fatores de valorização dos ativos, favorecendo regiões conectadas aos grandes centros consumidores e aos principais corredores logísticos do país.
“Nos próximos anos, a demanda deverá se concentrar cada vez mais em empreendimentos modernos, eficientes e bem-posicionados. Mais do que disponibilidade de espaço, as empresas buscarão ativos capazes de contribuir para ganhos de produtividade, agilidade operacional e competitividade”, salienta o diretor comercial da Fulwood.
Também para Kelly, da Golgi, nos próximos cinco a dez anos, o mercado de imóveis logísticos deve se tornar ainda mais estratégico, seletivo e orientado à eficiência. A demanda por ativos bem localizados, com alto padrão técnico e capacidade de atender operações complexas deve seguir forte, impulsionada por e-commerce, omnicanalidade, operadores logísticos, varejo, indústria e pela necessidade de redes de distribuição mais rápidas e resilientes.
“Na nossa visão, a tendência é de maior diferenciação entre ativos. Galpões classe A/A+, próximos aos grandes centros de consumo e aos principais corredores logísticos, devem continuar concentrando a maior demanda e apresentando maior resiliência. Ao mesmo tempo, sustentabilidade, eficiência energética, tecnologia embarcada, segurança operacional e flexibilidade de layout devem ganhar ainda mais peso na decisão dos ocupantes”, diz a gerente Comercial Sênior da Golgi.
Nesse contexto, para ela, o metro quadrado já deixou de ser apenas uma área de armazenagem e passou a ser parte essencial da estratégia logística das empresas, movimento que deve se intensificar cada vez mais nos próximos cinco a dez anos, impactando diretamente prazo de entrega, custo operacional, qualidade do serviço e competitividade.
Menegatti, do Grupo MNGT, também acredita que o mercado continuará em expansão nos próximos anos. Ao mesmo tempo, a tendência é que regiões tradicionalmente consolidadas enfrentem cada vez mais limitações de espaço e custos mais elevados. Nesse contexto, polos logísticos localizados no interior devem ganhar protagonismo, especialmente aqueles que combinam boa infraestrutura viária, disponibilidade de áreas para desenvolvimento e acesso aos principais mercados consumidores.
“Embora seja importante evitar previsões muito específicas para horizontes tão longos, a tendência que observo é de uma descentralização gradual da demanda, com maior relevância de regiões que consigam oferecer equilíbrio entre custo, localização estratégica e capacidade de expansão futura”, completa o CEO do Grupo MNGT.
Já na visão de Piccinin, da ISMA, nos próximos cinco a dez anos, o mercado de imóveis logísticos e armazenagem será fortemente pautado pelo aumento da pressão por eficiência operacional. Esse movimento deve se traduzir em armazéns cada vez mais verticalizados, combinados com maior adoção de tecnologias voltadas ao controle, movimentação e gestão de estoques, que tendem a se consolidar como elementos indispensáveis na operação logística.
Além disso, a reforma tributária surge como um fator relevante para o redesenho da infraestrutura logística no Brasil. Historicamente, a localização dos armazéns não foi determinada apenas por critérios operacionais ou geográficos, mas também por incentivos fiscais. Com a mudança desse contexto, a tendência é de uma reconfiguração das redes logísticas, privilegiando maior eficiência de distribuição e proximidade aos mercados consumidores.
Outro ponto que pode ganhar relevância ao longo do período é a discussão sobre a jornada de trabalho, ainda segundo o diretor executivo da ISMA. Em operações logísticas que funcionam em regime contínuo, como 24 horas por dia e sete dias por semana, eventuais mudanças regulatórias tendem a pressionar ainda mais a busca por produtividade, reforçando a adoção de soluções tecnológicas e novos modelos operacionais.
Nesse cenário, o setor deve evoluir para um modelo mais intensivo em tecnologia, mais racional do ponto de vista locacional e cada vez mais orientado à eficiência econômica e operacional.
Para Holanda, da Libiao Robotics, algumas tendências estruturais incluem:
1. Escassez persistente nos polos primários. Nos próximos anos, espaço de alto padrão perto dos grandes centros seguirá disputado e caro.
2. Brasil ainda é um mercado subpenetrado com um espaço enorme para crescer. Há um descompasso estrutural entre demanda e oferta que sustenta investimento em incorporação por muitos anos. O mercado não está saturado, mas apenas começando a se desenvolver.
3. E-commerce como motor dominante e concentrador. Enquanto setores sensíveis a crédito desaceleram, os condomínios logísticos mantêm absorção elevada, vacância em queda e aluguéis valorizando, puxados principalmente pelo e-commerce. Empresas como Mercado Livre e Shopee somaram 5,8 milhões de m² ocupados e fecharam mais de 800 mil m² em novos contratos só no 1º trimestre de 2026. O Mercado Livre anunciou R$ 57 bilhões de investimento na operação brasileira em 2026 e essa concentração tende a continuar moldando a geografia do setor.
4. Reconfiguração geográfica — last mile e capilaridade. A corrida por entregas mais rápidas eleva a disputa por áreas próximas a portos, rodovias e grandes centros consumidores. Veremos mais hubs urbanos menores e centros de triagem regionais, complementando os mega-CDs, aumentando a capilaridade e internamente nas operações. Combinações de sistemas de automação já estão acontecendo nos EUA, por exemplo, com a finalidade de aumentar a capacidade de distribuição de itens muito fracionados.
5. Build-to-suit e ativos como classe de investimento. Há expansão significativa do BTS (construção sob medida) e as vendas de ativos logísticos superaram R$ 1 bilhão no trimestre, reforçando o apetite de fundos que investem e “giram” o setor.
6. O vetor que conecta tudo isso à automação: com espaço caro, escasso e concorrido, a saída para muitas operações não será ocupar mais área, mas sim, será extrair mais de cada metro quadrado, por isso, os próximos anos de imóveis logísticos serão também os anos de ouro da automação intralogística. “Quem não conseguir um galpão maior (ou não quiser/conseguir pagar o aluguel valorizado) vai automatizar o que já tem. Densidade vertical, sorting robotizado e goods-to-person deixam de ser diferencial e viram condição de competitividade indispensáveis.”
Ou seja, entre 5 e10 anos, o mercado estará aquecido e subpenetrado, com pressão de preços nos polos primários, expansão geográfica rumo ao last mile, e-commerce como motor, capital institucional financiando BTS e a automação como resposta inevitável à equação “espaço caro x demanda crescente x pressão por velocidade de entrega”, conclui o gerente regional LATAM da Libiao Robotics.
Sob a ótica de Sarti, da Penske Logistics Brasil, o futuro do mercado de armazenagem e de imóveis logísticos será cada vez mais pautado pela integração entre o analítico e o colaborativo. Em termos de infraestrutura, haverá uma busca contínua pela criação de hubs em pontos estratégicos focados em diminuir não apenas os custos e o tempo de entrega, mas também a emissão de gases poluentes. O modelo de armazéns multiclientes continuará sendo uma tendência para garantir flexibilidade e modularidade para as empresas, evitando o custo da ociosidade. Além disso, os espaços físicos continuarão sendo transformados pela tecnologia, com a adoção em larga escala de automação e robótica de armazéns (como equipamentos autônomos, drones para inventário e picking por voz), além de sistemas baseados em inteligência artificial e machine learning, para otimizar as movimentações de estoque, prever demandas e acelerar o recolhimento de pedidos.
Empresas participantes
Binswanger Brazil – Composto por seis empresas – Binswanger Brazil, Urban Systems, Taba Leilões, REFO, Kognita e MAG Investimentos –, o grupo tem R$ 2,7 bilhões em ativos transacionados, 3 milhões de metros quadrados em obras gerenciadas e 20 mil laudos de avaliação entregues nos seus mais de 27 anos de atuação. Atua em todos os elos da cadeia imobiliária.
BRX Cargo – É um Agente de Cargas que, desde 2012, atua nas operações de importação e exportação entre o Brasil e o mundo. Entre os seus serviços, destacam-se: Fretes multimodais (Aéreo, Marítimo e Rodoviário); Cargas de Projeto (Breakbulk e Ro-Ro); Cargas Especiais (Produtos Perigosos, Farmacêuticos e Perecíveis); Serviços de Armazenagem (Armazenagem Nacional, Segregação, Consolidação e Distribuição); Desembaraço Aduaneiro; e diversas outras soluções personalizadas para operações de comércio exterior. É certificado pela IATA e pela ISO 37001.
CGM Advogados – É um escritório de advocacia full service que atende grandes empresas do Brasil e do exterior em mais de 30 áreas do Direito Empresarial. Com mais de 1.000 clientes atualmente, sendo 60% deles internacionais, representa companhias como Valentino, Syngenta Seeds, Maersk, Idea Zarvos, CVC Corp, Citibank, Cielo, Banco Luso, Levi Strauss, Lindt Sprüngli e Grupo Volkswagen.
Colliers – É uma empresa global de serviços imobiliários corporativos, consultoria, engenharia e gestão de investimentos, especializada em ativos imobiliários comerciais, logísticos e industriais. Atua apoiando empresas, investidores e proprietários na identificação, desenvolvimento, administração e valorização de imóveis e empreendimentos, incluindo galpões logísticos, centros de distribuição, escritórios, data centers e ativos industriais. No Brasil, também produz estudos e análises de mercado, como pesquisas sobre o setor de condomínios logísticos, auxiliando empresas na tomada de decisões de expansão, localização e investimentos.
Fulwood – É uma das principais empresas do setor de condomínios logístico-industriais do Brasil. Atua na incorporação de galpões e já desenvolveu mais de 1.600.000 m². Além de incorporar os empreendimentos, faz a locação e administração de 21 projetos logísticos-industriais, distribuídos em oito cidades diferentes, dos estados de São Paulo, Minas Gerais, Paraná, Rio de Janeiro e Santa Catarina, totalizando mais de 1 milhão de m² de área bruta locável (ABL). Concentra sua atuação em galpões “triple-A”.
Golgi – É uma das principais plataformas de condomínios logísticos de alto padrão (Classe A) do Brasil, com um portfólio que supera 1 milhão de metros quadrados de área locável nos principais eixos econômicos do país. É uma joint venture entre a Arch Capital, gestora de investimentos, e Ontario Teachers’ Pension Plan (OTPP), um dos maiores fundos de pensão do mundo. GoodStorage – Atendendo pessoas físicas ou empresas e indústrias de diversos segmentos, opera mais de 70 ativos, entre unidades de self storage e galpões urbanos. Com investimento da Evergreen Investment Advisors, gestora de fundos com aproximadamente US$ 6 bilhões sob gestão ao redor do globo, atua principalmente na cidade de São Paulo, em soluções de armazenagem urbana distribuídas em 500 mil m².
Grupo MNGT – Reúne empresas dos setores de logística, segurança, construção civil, energias limpas, automação e tecnologia. Mantém um portfólio diversificado, que inclui operações de armazenagem e logística (com centro logístico de 240.000 m² e serviço de armazém geral certificado), além de negócios em incorporação e construção, soluções em energia fotovoltaica, desenvolvimento de tecnologia e corretagem de seguros.
ISMA – Oferece soluções para armazenagem intralogística, atendendo indústrias e setores estratégicos, como operadores logísticos e e-commerce. Seu portfólio contempla desde sistemas de alta densidade – como portapaletes, dinâmicos e mezaninos – até serviços especializados de engenharia, inspeção e retrofit.
JLL – É especializada em serviços imobiliários comerciais e gestão de investimentos, com operações em mais de 80 países. Há mais de 200 anos, clientes confiam na empresa para comprar, construir, ocupar, administrar e investir em uma variedade de setores e tipos de imóveis, incluindo escritórios, propriedades industriais, hotéis, residenciais multi-family, varejo e data centers.
LIBIAO Robotics – Especializada em tecnologia de automação logística, com foco em tecnologia inteligente original e desenvolvimento independente de sistemas, tem mais de 200 patentes exclusivas e sua linha de produtos inclui uma série principal de robôs de triagem, apoiada por sistemas automáticos de controle, escaneamento, pesagem e recarga inteligente. Os seus sistemas de triagem são amplamente utilizados em setores como entrega expressa, varejo, medicina e manufatura.
Log CP – A Log Commercial Properties é uma das maiores desenvolvedoras de ativos logísticos do Brasil. Focada em ativos classe A, já entregou mais de 2,7 milhões de ABL construídos, em 51 empreendimentos, com presença em 36 cidades, em todas as regiões do país.
Penske Logistics – Oferece soluções que incluem transporte dedicado, gestão de centros de distribuição, logística principal, gestão de fretes, gestão de transportes, corretagem de fretes e uma ampla gama de tecnologias para manter o mundo em movimento.
PZ Log – É um condomínio logístico de alto padrão desenvolvido pela PZ Empreendimentos em Sinop (MT), projetado para atender empresas do agronegócio, transporte, indústria e distribuição. Já a PZ Empreendimentos é uma incorporadora e construtora com atuação em Mato Grosso e Santa Catarina, especializada no desenvolvimento de empreendimentos residenciais, corporativos, comerciais e logísticos.
