Agora, vamos fazer um breve resumo do que está acontecendo no segmento: as conquistas, o desempenho, as tendências. Mercado Livre e Shoppe são destaques como contratantes. Acompanhe.
Binswanger: Pré-locações de novas áreas de galpões já superam meio milhão de metros quadrados
A forte demanda por áreas em condomínios logísticos e industriais bem localizados já resulta em pré-locação de 253 mil metros quadrados a serem entregues neste ano, conforme levantamento da Binswanger Brazil. Há também 272 mil metros quadrados alugados, previamente, em expansões em curso de empreendimentos existentes. Mais uma vez, o destaque fica por conta do segmento de comércio eletrônico.
Essa movimentação de inquilinos para reservar espaços estratégicos deixa claro que a demanda por galpões segue crescente mesmo em um cenário com inflação acima da meta e juros em alta. Atualmente, estão em construção cerca de 3 milhões de metros quadrados de condomínios industriais e logísticos.
O Mercado Livre – principal empresa de e-commerce com atuação no Brasil e maior ocupante de galpões no país – possui quase 186 mil metros quadrados contratados em estoque futuro de empreendimentos. Isso sem contar a pré-locação de 70 mil metros quadrados feita pelo Mercado Livre em um projeto construído sob medida (build to suit), a ser entregue em 2026, com expansão prevista de 54 mil metros quadrados.
As pré-locações da Shopee somam 90 mil metros quadrados, de acordo com a pesquisa da Binswanger. A empresa de e-commerce dobrou suas vendas no Brasil, em 2024, para R$ 60 bilhões, conforme estimativa do Itaú BBA divulgada, recentemente, pelo jornal O Globo. A varejista online se consolidou como a segunda maior plataforma do segmento no mercado doméstico, atrás apenas do Mercado Livre.
No ano passado, Mercado Livre e Shopee foram, conforme levantamento da Binswanger, as maiores contratantes de áreas de galpões, com 317 mil metros quadrados e 262 mil metros quadrados alugados, respectivamente. Impulsionado pelo e-commerce, o segmento de comércio locou o total de 1,1 milhão de metros quadrados em 2024.
Empresas de logística também têm se antecipado para garantir espaços que permitam o incremento de suas ocupações. Rodoviário Camilo dos Santos e Mais Distribuidora fecharam aluguel prévio de, respectivamente, 4.000 metros quadrados e 3.473 metros quadrados, respectivamente, segundo a pesquisa da Binswanger. ZF Hub Logística pré-locou 52.141 metros quadrados da expansão de um empreendimento.
Embora o entorno da cidade de São Paulo e de outros importantes centros consumidores brasileiros continue a ter prioridade na demanda de galpões, inquilinos buscam também outros endereços para se tornarem cada vez mais competitivos na entrega de produtos em cidades menores e mais distantes das capitais. Simões Filho, BA, Viana, ES, e Itajaí, SC, são exemplos da expansão geográfica do segmento.
Com juros e custo de capital elevados, desenvolvedores de condomínios industriais e logísticos têm postergado alguns projetos e ajustado para cima os preços de aluguel dos empreendimentos em operação. Atualmente, o preço médio pedido por metro quadrado de galpões, no Brasil, é de R$ 26,41. O aumento do valor trimestre a trimestre tende a continuar no curto prazo.
Para ajudar a fechar a conta dos novos empreendimentos, proprietários de galpões vêm buscando regiões em que o custo do terreno é menor ou onde é possível repassar altas de preços mais facilmente. O fechamento de projetos desenvolvidos sob medida e com contratos de locação de longo prazo também contribui para oferecer a segurança necessária para a tomada de decisão de investimento neste ambiente macroeconômico desafiador.
Produzir galpões está mais difícil, mas os dados evidenciam que a procura por espaços segue em alta. Em 2024, houve mais absorção líquida – diferença entre contratações e devoluções de áreas – do que entrada de novo estoque no mercado. Foi o segundo ano consecutivo em que isso ocorreu. É possível que, novamente, a absorção líquida supere, em 2025, o estoque que chegará ao mercado. No fim do ano passado, a taxa de vacância estava em 8,4% – menor patamar histórico registrado pela Binswanger.
Log CP conquista selo LEED Gold em condomínio logístico de Salvador
Como resultado de seu compromisso em promover a sustentabilidade em seus empreendimentos, a Log CP, uma das maiores construtoras e administradoras de condomínios logísticos do país, conquistou a Certificação LEED Gold (Leadership in Energy and Environmental Design), na categoria novasconstruções, para o LOG Salvador I. O reconhecimento internacional atesta a adoção de práticas sustentáveis, eficiência energética e responsabilidade ambiental no condomínio.
A avaliação, realizada pelo GBC Brasil, evidencia o trabalho da companhia com seu plano de sustentabilidade, aplicado em todas as etapas de desenvolvimento de seus empreendimentos. Entre as principais iniciativas destacadas na auditoria estão a instalação de carregadores para veículos elétricos, a reciclagem e reutilização de resíduos, o aproveitamento da energia solar e a implementação de boas práticas para o consumo eficiente de água.
Este é o terceiro condomínio logístico da Log CP a conquistar o Selo LEED, que agora se junta ao LOG Viana II e o LOG Itapeva, que receberam a certificação na categoria Armazéns e Centros de Distribuição.
“Trabalhamos continuamente para aprimorar nossas práticas sustentáveis. Todos os empreendimentos da companhia são projetados com base nos requisitos da certificação LEED. Para a Log, o ESG é um pilar fundamental, e buscamos sempre desenvolver soluções alinhadas ao crescimento econômico e ao uso consciente e sustentável dos recursos naturais”, destaca Marcio Siqueira, diretor Executivo de Operações da Log.
Com R$ 3,5 bi em ativos, Sort Investimentos registra crescimento de 15% em negociações de galpões logísticos no primeiro trimestre
O mercado global de galpões logísticos movimentou US$ 216 bilhões em 2024 e liderou o ranking de investimentos imobiliários comerciais no ano, de acordo com o The Wealth Report 2025, elaborado pela Knight Frank. O montante representa mais de um quarto de todo o volume global investido no setor comercial e supera segmentos tradicionais como escritórios, varejo e hotéis. No Brasil, a tendência de alta também se reflete nos ativos administrados pela Sort Investimentos, empresa especializada no setor, que movimentou cerca de R$ 80 milhões no primeiro trimestre de 2025 em negociações envolvendo galpões logísticos de alto padrão – aumento de 15% em relação ao mesmo período do ano passado.
Segundo estimativas da empresa, a taxa de vacância dos galpões sob sua gestão segue abaixo de 0,5%, com destaque para ativos localizados em regiões como Itajaí, Navegantes, Araquari e Garuva, em Santa Catarina. Com mais de 150.000 m² em galpões logísticos previstos para serem lançados no segundo semestre, a Sort projeta uma valorização média superior a 20% no metro quadrado até o fim do ano, especialmente nas áreas próximas aos portos catarinenses e a eixos rodoviários estratégicos, como a BR-101. Atualmente, a empresa administra R$ 8 bilhões em ativos, sendo R$ 3,5 bilhões apenas de galpões logísticos que somam mais de 553 mil metros quadrados.
“Além da valorização, temos percebido um nível de liquidez muito alto no setor. Galpões bem localizados, com padrão Triple A, estão sendo negociados ainda na fase de pré-lançamento ou logo após a entrega. Muitos investidores estão se antecipando à valorização e garantindo contratos com grandes Operadores Logísticos. Isso mostra que, mais do que ativos imobiliários, os galpões estão sendo vistos como instrumentos estratégicos de geração de receita e proteção patrimonial”, destaca Douglas Curi, sócio da Sort Investimentos.
No primeiro trimestre, os galpões mais procurados foram aqueles localizados entre 30 e 60 km dos portos, próximos a polos industriais e com acesso direto à malha rodoviária. Além das operações tradicionais, grandes varejistas, marketplaces e empresas de entrega rápida têm buscado estruturas para atender à etapa final da logística, que vai do centro de distribuição até a casa do cliente — um dos fatores que mais pressionam a demanda por espaços logísticos de alto desempenho.
“Temos observado um aumento significativo na procura por galpões tipo Triple A, com pé-direito elevado, piso resistente e sistemas modernos de segurança e combate a incêndios. Isso sinaliza não apenas valorização, mas também um perfil de ocupação mais qualificado e resiliente”, conclui Curi.
Cross Docking desponta como tendência para galpões logísticos em 2025, aponta Colliers
Diante de um cenário de logística cada vez mais dinâmico, o Cross Docking emerge como uma das principais tendências do setor para 2025, especialmente em galpões logísticos, de acordo com Mauricio Nascimento, gerente Executivo da Colliers, considerada líder global de serviços imobiliários. De acordo com ele, o aumento das operações de e-commerce e a necessidade de entregas rápidas e precisas são os principais impulsionadores dessa evolução.
“O modelo tradicional de armazenamento já não é suficiente para atender à demanda por prazos mais curtos. O Cross Docking então vem surgindo como uma solução eficiente, que alia tecnologia e otimização de processos”, afirma.
Conforme Nascimento, diferente dos modelos tradicionais de estocagem, no Cross Docking as mercadorias chegam ao galpão e são rapidamente redistribuídas para os veículos de entrega final. “Isso reduz custos relacionados à armazenagem, minimiza o risco de obsolescência de produtos e acelera o fluxo logístico”, destaca o especialista da Colliers.
Para que o Cross Docking funcione com eficiência, ele salienta que é necessário um robusto investimento em tecnologia. “Sistemas de gerenciamento de armazéns (WMS), soluções de automação e integração de dados em tempo real são ferramentas indispensáveis para monitorar o fluxo de entrada e saída de mercadorias, garantindo precisão e rastreabilidade”, diz.
Além disso, os galpões logísticos precisam ser estrategicamente localizados e adaptados para o fluxo contínuo de cargas. “Galpões multiusuários e parques logísticos integrados são algumas das configurações que despontam como ideais para suportar essa operação em larga escala.”
Segundo o especialista, a previsão é que 2025 seja o ano de consolidação dessa prática no Brasil. Para ele, a proximidade de centros urbanos, aliada a um planejamento estratégico e à adoção de tecnologias avançadas, será essencial para que o setor continue a evoluir e atenda às demandas do mercado consumidor em constante transformação. “Empresas que investirem agora em infraestrutura e processos voltados ao Cross Docking estarão à frente na corrida por competitividade, eficiência e sustentabilidade no setor logístico”, conclui o gerente Executivo da Colliers.
