A colunista do Portal Logweb, Simone Santos, analisa como o início de 2026 já revela mudanças importantes na dinâmica entre juros, confiança e expansão dos galpões logísticos no Brasil.

O movimento recente do Copom veio em linha com o que o mercado já vinha sinalizando: a segunda redução consecutiva da Selic, ainda que tímida, começa a redesenhar o ambiente de decisão para investimentos no Brasil.

A taxa básica de juros segue elevada, e isso continua sendo um freio importante. Mas o simples fato de iniciar um ciclo de queda já muda o humor. E, no mercado imobiliário, humor importa. Porque investimento imobiliário é, essencialmente, uma equação de confiança no longo prazo.

Na prática, o que vemos hoje é um mercado operando quase em dois tempos.

De um lado, o custo de capital ainda alto limita o ritmo de novos desenvolvimentos. Muitos projetos que fariam sentido sob uma taxa de juros mais baixa seguem no papel, aguardando melhores condições de financiamento.

Do outro, a demanda – especialmente por ativos logísticos e industriais de alto padrão – continua extremamente aquecida.

E é exatamente essa combinação que explica o momento atual.

O mercado brasileiro de galpões logísticos começou 2026 atingindo um patamar inédito: a taxa de vacância caiu para 6,4% no primeiro trimestre, o menor nível já registrado no país. Esse dado revela um desequilíbrio claro entre oferta e demanda.

A absorção líquida voltou a superar o volume de novas entregas. Ou seja, estamos consumindo mais espaço do que produzindo.

E quando isso acontece, o efeito é imediato: pressão nos preços.

O valor médio pedido de locação chegou a R$ 30,62/m², também um recorde. Em São Paulo, principal polo do setor, esse número já ultrapassa R$ 33/m², e em regiões mais consolidadas – especialmente no raio de até 30 km da capital – os valores se aproximam de R$ 40/m².

Não é apenas valorização. É escassez.

E essa escassez não é homogênea, ela é mais intensa exatamente onde a demanda é mais estratégica: logística urbana, proximidade ao consumo e eficiência operacional.

Outro ponto importante: o protagonismo do e-commerce segue absolutamente intacto. O setor foi responsável por cerca de 1 milhão de m² de absorção líquida apenas no primeiro trimestre. E ainda estamos longe do nível de penetração observado em mercados mais maduros.

Em um cenário de vacância mínima e oferta restrita, o espaço físico passa a ser um fator crítico de crescimento ou de limitação. E por isso o planejamento deixou de ser vantagem competitiva. Virou pré-requisito.

Hoje, operar sem uma visão de médio prazo, olhando 12, 18 meses à frente, é correr o risco real de não encontrar espaço disponível no momento em que a operação precisa crescer, mudar ou se reposicionar.

E, nesse mercado, não ter espaço não significa esperar. Significa travar!